| 问题 | 土地出让金如何定价？ |
| 释义 | 土地出让金计算规则：按市场土地价格的40%计算，或按基准地价的40%计算（若成交价低于基准地价）。异议情况按土地估价机构评估价的40%计算。法律规定土地使用者改变土地用途需征得出让方和相关部门批准，并重新签订土地使用权出让合同。 法律分析 土地出让金的计算将划拨土地使用权成本价格换算成市场土地价格、有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的按不低于40%计算；发生转让的划拨土地使用权补办出让的、成交价低于基准地价平均标准的按基准地价平均标准、全部地价的40%计算；有异议的按土地估价机构评估价的40%计算。 法律客观： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 拓展延伸 土地出让金定价的关键因素是什么？ 土地出让金定价的关键因素包括土地的位置、规划用途、土地市场供需关系、土地成本、土地开发潜力等多个方面。首先，土地的位置是决定出让金定价的重要因素，地段优劣直接影响着土地的价值。其次，规划用途也是决定出让金的重要因素，不同用途的土地对市场的需求和价值有着不同的影响。此外，土地市场供需关系也是定价的重要参考，供需紧张会推高出让金，反之则会降低。另外，土地成本以及土地的开发潜力也会影响定价，成本越高、开发潜力越大的土地往往会有更高的出让金。综上所述，土地出让金定价的关键因素是多方面的，需要综合考虑各种因素来确定合理的定价。 结语 综上所述，土地出让金的计算涉及多个因素，包括土地的位置、规划用途、市场供需关系、成本和开发潜力等。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，土地使用者需要征得出让方同意并经相关部门批准，重新签订土地使用权出让合同并调整出让金。因此，在确定土地出让金定价时，需要综合考虑各种因素，以确保定价合理。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 |
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