| 问题 | 自己的房子卖了,之前的合同怎么处理? |
| 释义 | 一、自己的房子卖了,之前的合同怎么处理? 1、房屋买卖后原有租赁合同应当继续履行。 2、私有房屋在租赁期内买卖交易，对租赁关系不产生任何影响，新房东不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 3、所有权转移前承租人未付房租的，原房东有权要求承租人支付该期间房租；所有权转移后未付房租的，房租应当支付给新房东。 4、法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 二、房屋租赁合约一方违约应该怎么办 1.如果有违约金条款的，守约方可以要求违约方支付违约金； 2.如果没有约定违约金，由于房屋租赁合同不适用于强制履行，守约方就只能要求违约方赔偿损失或者采取补救措施。 三、买二手房注意事项，二手房交易风险有哪些 注意这些二手房的交易风险,一、注意这些二手房的交易风险风险一：利用虚假身份骗取定金及购房款施骗者多是伪造虚假身份，利用签订二手房买卖合同为诱饵，在办理房屋更名过户手续之前向购房者索要定金及部分或全部购房款，一旦购房者交付款项，施骗者便逃之夭夭，使购房者即未得到房屋还损失了购房款。风险二：利用虚假房证骗取定金及购房款施骗者多为交易房屋的承租人，其利用能自由出入交易房屋的有利条件，伪造房屋产权证，通过信息站刊登虚假的卖房信息，造成购房者误以为施骗者就是房屋所有权人，向其交纳定金或购房款，因此上当受骗。风险三：利用购房贷款程序骗取交易房屋目前贷款购买二手房的审批程序都要求卖方先将房屋办理至买方名下后，由买方再向银行办理房屋抵押贷款。施骗者正是利用这种贷款审批程序实施诈骗行为，其一般采取两种方式骗取交易房屋。一种是，施骗者谎称贷款购房，先向出卖人支付一少部分购房款后，要求出卖人将房屋办理至其名下办理贷款，当房屋办理至施骗者名下后，再将房屋转卖他人谋取非法利益，给出卖人造成损失;另一种是，施骗者贷款购房是真实的，交易房屋办理至施骗者名下后，由其向银行申请办理抵押贷款，当银行向施骗者发放贷款后，其不支付给卖方而是据为己有。这时交易房屋已经抵押给银行，造成卖方无法追回自己的房屋，也未得到购房款。风险四：中介公司违规操作造成交易风险在二手房交易过程中，大部分购房者都是在房屋中介公司选择房源，有的中介公司也为买卖双方托管购房款，但个别中介公司将客户购房资金挪作他用，加大了买卖双方的交易风险。如中介卷款逃逸或资不抵债，房屋交易人索款无望，造成巨大的经济损失。二、购房者应该如何处理户口问题呢首先，了解户籍政策。无论是买还是卖二手房，都应该做一些相应的准备工作，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，以及各种注意事项。其中应该明白目前的户籍政策。户口的落定是应该有固体地址的，也就是说必须有可以落户的固定物业。所以如果卖方想把房子卖了，那就得考虑户口应该迁去哪里，而买房则应该清楚，在卖方将户口迁出之前，自己是没有办法将户口迁入该房产的。其次，预先调查核实。在了解了现行户籍政策之后，签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方虽承诺无户口落在该物业，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，则应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为。最后，应在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。 |
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