| 问题 | 城镇混合住宅到期后会自动续期吗 |
| 释义 | 住宅用地在到期后是自动续期的，《民法典》第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 按照国家规定，住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。工业用地50年；教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地40年。国有土地使用证的时限是从开发商取得国有土地使用证的时间开始算起。 一、住宅混合性土地使用有哪些弊端 弊端主要有以下几点： 1、使用年限 商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。 产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 2、交易税费 初次购买或者转让时的契税按照3％收取，而住宅为1。5％；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。 3、按揭方式 大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。 4、日常生活成本 如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。 5、设计标准 设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。 6、落户问题 无法迁入户口。 二、住宅混合性土地是什么 指指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地，一般是指城市中的商品住宅土地。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号）第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）、居住用地七十年； （二）、工业用地五十年； （三）、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）、商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）、综合或者其他用地五十年。 因此，住宅混合性土地的土地使用年限要区别具体情况，居住用地的使用年限七十年，工业用地的五十年，商业用地的四十年。土地使用权的具体年限由原土地使用人与所在地市、县人民政府土地管理部门签订的国有土地使用权出让合同中确定。 |
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