| 问题 | 房地产开发企业需要缴纳什么税 |
| 释义 | （一）取得土地环节 开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。 1、契税 应纳税额＝土地成交价格×适用税率（3％－5％），广州为3％ 2、印花税 应纳税额＝应纳税凭证记载的金额×适用税率 印花税税额＝土地使用权出让合同金额×5％ （二）建设开发环节 取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。 1、土地使用税 应纳税额＝土地实际占用面积×适用税额 2、印花税 常见的合同如下： 印花税税额＝建设工程勘察设计合同金额×0．5％＋建筑安装工程承包合同金额×0．3％＋借款合同金额×0．05％ （三）销售环节 取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。 1、增值税 增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7％或5％或1％）。广州市城建税为（7％）、教育费附加（3％）、地方教育附加（2％）。 3、土地增值税（预缴） 预缴税额＝（预收款—预缴增值税税款）×预征率 预征率：住宅为2％，非住宅一般为3％或者4％ 4、印花税 印花税税额＝商品房销售合同金额×5％ 5、企业所得税 销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15％）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。 一、房屋交易的费用有哪些 （一）交易过程中需交费用 印花税：房价款的万分之五 （二）申办产权证过程中需交费用 登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等 （三）入住过程中需交费用 物业管理费及供暖费 （四）办理按揭须缴纳的费用 保险费：财险保险费＝总房款＊年费率＊年限系数。保费一次性交。 （五）办理公积金需缴纳费用 1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0．5％，以上部分025％。 2、保险费：财险：保险费＝贷款额＊年费率＊年限系数 综合险：保险费＝贷款人年限对应系数＊贷款额。 二、二手房过户需要交纳哪些税 非普通住宅契税要加倍。无论取得产权满不满两年。 房本不满两年，要按规定缴纳增值税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5．5％缴纳。 增值税：普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳增值税，满5年免缴。非普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价缴纳全额增值税，满5年以上转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳增值税。 个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价2％或房屋原值—房屋现值差额20％缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算） 万分之十的印花税。 房屋交易手续费按房价1．9％交纳。 |
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