问题 | 拍卖房风险是如何的 |
释义 | 拍卖房风险 虽然,目前拍卖会上的房产拍卖价往往比市场低20%左右。但正如人们所说的“高回报意味着高风险”一样,与在市场上购买新房和二手房相比,参加拍卖会购买房产标的明显具有更多的不确定因素存在。 第一,买家要确定你所想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说,通过法院强制执行的标的产权都比较清晰,相对可以放心,而由单位或个人委托的就要查清。最重要的是,必须确定标的是否有房产证,还是只有预售合同。如果是预售证,根据“预售住宅禁止交易”的新政策,此房就不能再次转售,而且,不能作为贷款抵押。也就是说,仅有预售证的房产只能用来自住或出租。 第二,买家在竞拍前一定要去看现场了解房屋详情。通常情况下,拍卖行会公开标的展示时间,组织意向买家统一看房,让买家实地具体了解房屋的基本状况。届时,买家应了解要确定标的房产是否有其它费用未付,如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清,这些情况可以直接去相关管理部门查询,也可委托拍卖行确认。 第三,根据相关法律,房屋所有人拍卖共有房产时,需有其它共有人的书面同意,否则,拍卖属于无效拍卖。因此,投资者在参加拍卖会之前应了解清楚标的是否属于共有财产,除了了解是否有房产证外,还要了解清楚该标的主人的家庭情况,看是否业主不止一人,且是否都同意该标的被拍卖。 第四,购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词,交吉即竞买后即可使用,不确定因素和风险都较小,但起拍价格相对高些。而不交吉,就是只是已取得产权,但房屋仍因各种原因被他人居住使用,要实际拥有,还须通过其他途径取得。因此,不可交吉的标的一般非常便宜,一间几十万元的房子,在不交吉的情况下,起拍价就往往只有市场价的60%-70%。一般来说,不交吉标的有两种:一种是标的带租约,目前在被使用中,租客与原房主有租赁协议在先,买家可与租客保持出租与承租的关系,定期收租金。另一种“不交吉”是标的不带租约,但目前被原业主或其亲友经业主允许使用的。带租约的不交吉标的未必是坏事,因为可直接获得投资回报。但是,带租约不交吉标的也存在投资风险。如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长,就会拉低买家的投资回报率。 拍卖房的价格一般便宜10%-20%。需要加上5%的拍卖手续费,3%的契税,一手房的维修基金等等。事先咨询是否能贷款。 拍卖房风险税费 房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费: 1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交,具体标准按拍卖标的情况协商)。 2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。 3、合同和权证印花税:(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。 4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。 5、交易手续费。 6、评估费。 7、登记费。 8、合同公证费。 |
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