问题 | 物权实质登记是什么意思 |
释义 | 所谓实质登记,是指抵押权的生效必须经过登记,否则抵押权不能成立。也就是说,抵押合同的生效与抵押权的设立是不同的时间点,抵押合同的生效必须经当事人双方意思表示一致,但抵押权的设立必须以到有关部门进行登记为准。从目前世界各国立法例上看,除少数动产抵押采用形式登记之外,其它动产、不动产抵押均采用实质登记。抵押权实行实质登记的制度,其原因何在呢?从抵押权的性质及各国立法例上分析,其于两大理由,第一,物权的公示理论;第二,物权行为理论。 一、房地产抵押的法律作用 房地产抵押登记制度的目的主要是为了保护交易安全。因为抵押权是一种物权,如果房地产权利人设定了抵押权,其所有权上就会留有瑕疵,只有通过登记制度公示之后才能有效保护第三人的利益。房地产抵押权是一种不动产物权,不动产物权的公示方式就是进行登记。 房地产抵押必须进行登记,房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产登记。房地产抵押登记是房地产抵押合同生效的条件,也是房地产抵押权创设的条件。未办理房地产抵押登记的,不能创设房地产抵押权。 值得注意的是,实践中有人不办理房地产抵押登记,而只是移转房地产权利证书的占有。 对于这种情况,应当区别对待:(1)无正当理由而不办理房地产抵押登记,房地产抵押不生效力;(2)当事人办理抵押物登记时,因登记部门的原因而致使其无法办理抵押物登记的,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该房地产有优先受偿权。但是未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。 最后,房地产抵押登记的记载具有较大的效力,如果抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载内容为准。 二、质权与抵押权的区别是什么? 1、成立要件和保持要件不同。除签订抵押合同外,抵押权的成立原则上以抵押登记为条件。抵押权的成立不以抵押物的交付为条件。抵押权的保持也不以抵押权人占有抵押物为条件。经登记成立的抵押权,以抵押登记记载的存在为其保持的条件,注销登记即意味着登记的抵押权不复存在。质权的成立与保持则与抵押权不同。质权的成立,除签订质押合同外,须出质人依质押合同的约定将质物交债权人占有。仅订立质押合同而不依质押合同的约定移转质物的占有于债权人,不能成立质权。质权人参质物占有的继续也是保持质权的条件,质权人丧失对质物的占有,即引起质权的消灭。 2、标的物有所不同。抵押权的标的物为不动产、不动产用益物权和动产;质权的标的物为动产和除不动产用益物权外的其他财产权利,包括债权、股权、知识产权等财产权利。抵押权一质权两种担保物权的标的物在动产上有交叉。于动产上成立的担保物权究竟为抵押权或质权,以债权人是否占有标的物为区别。 |
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