| 问题 | 回迁房买卖合同效力是怎样的 |
| 释义 | 回迁房又名安置房，近年来关于回迁房买卖的现象非常突出，但买卖没有房产证的回迁房所签订的合同是否有效，律师将进行详细论述。 目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。 对于已经住满五年的经济适用房，可以依照市场价格进行出售，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳；对于尚未住满五年的经济适用房，不允许按市场价格出售，确需出售此类经济适用房的，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 很多回迁合同上关于回迁房屋性质的界定是这样的：按经济适用住房产权管理。但回迁房的上市出售不需要五年的回购期，回迁房可以办理房产证，允许上市出售，只是在出售前买主需缴纳房屋总价3%的土地出让金即可。对还没有取得房产证的回迁房进行买卖的合同是否有效，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）的规定：“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。而且出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。 综上，律师认为：买卖尚未取得产权证的回迁房合同是有效的，当事人主张无效的，不予支持。当事人因主张合同无效而拒绝履行交房或交付购房款义务的，该行为是违约行为，应当承担违约责任。 律师温馨提示：购买尚未取得产权证书的回迁房风险较大，房主在取得产权证书后因房价上涨而再次出售过户的情况时有发生，原来的购买人此时只能向房主主张违约责任进行救济。为规避此项风险，双方当事人可以在房屋买卖合同中约定先交一部分房款，待取得房屋产权证书过户以后再交付剩余房款。但购买回迁房风险依然存在，建议出卖人与买受人待房屋产权证书下来以后，签订正式合同进行履行，以免得不偿失。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第五百九十九条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。 |
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