| 问题 | 二手房买卖中的纠纷有哪些? |
| 释义 | 1、“一房两卖”中的两方买受人。出卖人受快速上升房价的影响，宁愿承担定金罚则等违约责任，与另一手买受人签订第二份房屋买卖合同。往往在两方均未过户的情形下，两方买受人针对各自合同的履行情况，或者起诉出卖人继续履行合同，办理过户手续，或者起诉要求解除合同，双倍返还定金、返还房款并赔偿购买同等地段同等面积房屋的差价。 2、涉诉房屋的共有人或者真正的所有权人。买房人依房产登记公示效力考察房屋产权证上无共有人、抵押人及其他权利人的信息后签订买卖合同，但往往又出现夫妻另一方、遗产继承人、经公证共同出资购买人等以出卖人无权处分为由，请求撤销买卖合同，或者以交易价格极低，买卖双方恶意串通损害第真正权利人利益为由，要求确认买卖合同无效。 3、请求行使优先购买权的承租人。目前房屋租赁市场活跃，但买卖双方对合同签订时房屋是否存在承租人及其优先购买权对合同效力的影响认识不到位，忽略对承租事实的考察认定，往往在买卖合同纠纷之外又出现承租人起诉买卖双方侵害其优先购买权，请求确认买卖合同无效的情形。 4、为买卖双方提供居间服务的中介机构。大多数的二手房交易都是经中介居间促成，中介机构参与交易整个过程，交易环节多，在介绍房源信息、协助办理网签、贷款、解押、登记等环节往往存在隐瞒房屋信息、违规申报、支招避税、以贷款政策变更为由误导当事人等问题，或者享受居间服务者对居间服务的内容和标准有异议，拒不支付居间费用，导致买卖合同争议之外的居间合同纠纷产生。 5、提供物业服务的机构。在二手房交易中，如果买卖双方对交接时的水电暖物业等费用约定不明，事后互相推诿，均不承担相关的费用，将导致相关物业单位起诉买卖双方的服务合同纠纷产生。 6、涉房地产登记管理部门。部分当事人因房屋交易时参考的房屋登记信息不准确，导致交易不能，或者以房地产登记部门审核不利，依据虚假的材料做出错误登记为由，提起行政诉讼，要求房地产登记管理部门撤销颁发的房屋所有权证。二、如何处理二手房买卖纠纷?针对房屋买卖合同的诉讼重叠现象，该院提出以下建议：一是由诉争房屋所涉买卖合同纠纷、撤销权纠纷、居间合同纠纷等承办法官及时集中沟通案情，全面考察诉争房屋的交易历史、权属情况、登记公示信息，梳理相关利益关系。二是把握诉讼时机和节奏，必要时追加相关利害关系人为第三人，或者适时中止诉讼，待优先权利人诉讼终结后再行处理。三是建议相关部门加强对中介机构的监管，净化房地产中介市场环境。四是建议房地产登记管理部门完善共有人登记、异议登记等制度，加大登记手续审核力度，弥补管理漏洞，避免因房产信息固化中的不完备、不准确引起纠纷。 《民法典》中关于居间合同的的相关规定为：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 约束的话要看实际合同跟补充合同有什么关联了，没有关联则这个补充条款根本就是无效的，因为既没有双方签字也没有说明双方是谁，如果还有正规合同包含这个补充条款那就生效了，因为我之前在苏州做中介时候遇到过这种情况 二手房买卖居间合同买方已经违约了我应该怎么 您签定的买卖合同如果是正规的建委监制的合同上面应该对这一项有明确标注。 一般有三种选择方式，1、卖方换家银行再次申请。2、买方在规定期限内交全款购买; 3、双方协商退房;您可以先看看您合同上是怎么签的。 还有就是您这种情况换银行也办不下来，只能考虑2、3两种。如果合同不幸签的是换行选项，您就看后面的办理产权转移时的期限是多少，过了办理产权转移期限买方还不办理也可以起诉。 还有就是这种情况首先责任在中介，没有核实好买方贷款资质就为您跟买方签定了合同，就算是违约也不需要付给他们中介费，退一步讲就算中介费必须交也不用你支付。因为您是完全按照合同约定进行的，是买方的问题导致合同不能继续履行，中介费应该由他支付。 还有就是您一定要拿着房本身份证去建委查一下中介有没有给您做网签，如果您的房子网签了赶紧撤消，否则影响您下次出售。 从上面的分析和总结可以看出来，二手房居间合同纠纷有“一房两卖”中的两方买受人。涉诉房屋的共有人或者真正的所有权人。请求行使优先购的人。 一、应该怎样购买二手房？ 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 |
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