| 问题 | 疫情期间房租纠纷怎么处理 |
| 释义 | 最高人民法院在2020年4月16日出台了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》，但并未直接针对特定合同纠纷出台相应指导意见。 直到2020年5月18日，最高人民法院发布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，直接就房屋租赁合同纠纷出台了相应指导意见。 其一：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 一句话解读：对于居住类租赁，没有必要最高院来专门制定指导意见，但对于经营类租赁，受到疫情影响太大了，一定要有相应的司法引导。总体来说，最高院是鼓励租赁关系维持、慎用合同解除制度的，毕竟在租赁关系中，受疫情影响的既包括承租方，当然也包括出租方。 对于商业性质的租赁合同(如商铺、写字楼、厂房等)，承租方可以尝试主张“情势变更”，由于租金定价既已考虑营业收入的成分，比如旺铺的租金是不一样的，既然考虑了营业收入，在不能营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说会存在显失公平的可能。 对于生活性质的租赁合同(如住房等)，由于承租方可能会由于封路等相关原因不能及时返回工作地，在该期间无法履行租赁协议，因此对于房租是否可以适用“情势变更”也有一定的主张空间。 《民法典》规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果房屋租赁合同的一方当事人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方当事人，以尽量减少不可抗力给对方当事人造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。 此次新冠肺炎疫情在法律上属于不可抗力还是情势变更，仍然存在不同主张。多数观点认为此次疫情符合不可抗力的构成要件，但在某些情况下可以适用情势变更。笔者认为，此次疫情属于不可抗力还是情势变更，不可一概而论，参考最高人民法院2003年6月11日发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第（三）项的规定，此次新冠肺炎疫情仍然同时存在适用不可抗力和情势变更的空间，应结合具体个案中当事人的主张以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响，判断疫情属于不可抗力还是情势变更，进而确定责任负担方式。具体而言，如果承租人因疫情防控原因直接导致无法履行合同义务或者导致合同目的根本无法实现的，可按照不可抗力原则处理；如果承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必然导致履行合同障碍，也不必然导致合同目的无法实现的，一般可按照情势变更原则处理。 不可抗力与迟延履行或者瑕疵履行之间存在因果关系的，当事人方可援引不可抗力免责。根据《民法典》规定，如果当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。因此，在审理此类案件中，要严格审查承租人违约的时间节点。比如，未按时支付租金的行为发生在疫情之前，还是发生在疫情之后，抑或上述违约行为贯穿了疫情发生的前后。对于疫情发生之前发生的违约行为，要严格按照合同和法律规定承担违约责任，不得免除。对于疫情发生之后发生的违约行为，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任。要防止部分承租人借疫情减轻己方违约责任的情况发生。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 |
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