| 问题 | 遇到租客拖欠房租，怎么办？ |
| 释义 | 在签订合同时,应该充分考虑可能出现的情况,并约定处理方式和方法。如约定解除合同的条件、拖欠租金的处理方式等。这些约定应在法律框架内,符合法律规定,对双方具有约束力。解除合同应依照法定程序进行,通知应送达对方并留有证据。出租方采取停水停电措施需要有依据,且应避免滥用,以免构成侵权。同时,应充分利用法定的标的物提存制度,做好物品保管工作,以便将来物品交接。 法律分析 1、在签订合同时，将可能会发生的事情尽量考虑周到，约定处理方式方法，如约定解除合同的条件，是拖欠租金达多少个月以上或拖欠费用达多少元以上，出租方有权单方解除；也可约定拖欠租金可用停水停电的方式催收；也可约定承租方弃置房屋不顾的情形，出租方有权封存、拍卖房内物品，等等。这样，日后出现这样情况，处理起来就有依据。只要这些约定没有违反法律法令，都是有效的，对双方都有约束力。 2、解除合同依照法定程序进行。一定要将解除合同的通知送达到对方的手上，并留有证据。只有解除合同通知送到对方手上时，合同才算解除。 3、出租方采取停水、停电的措施，必须要有依据。因为根据《民法典》意思自治原则，合同当事人只要不违反我国法律的强制性规定，双方可以自由创设权利义务。合同的约定就是依据。如果合同没有约定允许停水停电的或合同尚未解除的，则不能采取这种措施，否则，此举是构成侵权的，到头来就会“有理变成无理”，要赔偿对方损失的。因此，这类措施不应滥用，运用要有依据，用得恰当。 4、要充分利用法定的标的物提存制度。《民法典》规定了标的物的提存制度，提存机关为公证机关。提存物品应依法进行，出租方千万不能单方擅自处理房内物品，要处理房内物品时，务必要请公证处的公证员到现场进行物品提存公证。提存公证是法律认可的一种法律行为，可作证据使用。同时，要做好物品请点记录，做好物品保管工作，以便将来物品交接。 拓展延伸 解除合同要注意哪些细节？ 解除合同是指在合同期限内,一方或双方提前终止合同关系的行为。为了确保解除合同的有效性,需要注意以下细节: 1.解除时间:解除合同的时间应在合同规定的期限内,否则可能会产生违约责任。 2.解除方式:解除合同可以采用书面或口头方式,但书面方式应当采用合同规定的形式。 3.解除条件:解除合同需要满足一定的条件,如提前通知、无违约行为等。如果解除条件不符合规定,可能会产生法律效力。 4.违约责任:如果一方违反合同规定,应当承担相应的违约责任,并在解除合同时进行相应的处理。 5.合同终止:解除合同后,合同终止,双方不再有权利和义务履行合同。但是,如果合同中有其他规定,如“协议解除”等,则需要遵守相应的规定。 解除合同是法律规定的常见行为,但是在操作时需要注意细节,以保证解除合同的合法性和有效性。 结语 在签订合同时,应该充分考虑可能出现的问题,并约定处理方式方法。同时,解除合同需要依照法定程序进行,并且必须将解除合同的通知送达到对方的手上,并留有证据。在采取停水停电等措施时,必须要有依据,并且要避免滥用,运用要有恰当。最后,要充分利用法定的标的物提存制度,做好物品保管工作,以便将来物品交接。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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