| 问题 | 不进行房屋租赁登记有哪些后果 |
| 释义 | 一、不进行房屋租赁登记对出租人的影响。不进行房屋租赁登记，出租人可能因无法证明租赁关系的存在或承租人的真实身份而承担法律责任。比如，出租人在将房屋出租给承租人之后，承租人在租赁房屋内种植花草，因保管不当致使其中的一盆花掉落而将某个行人砸伤。事发后，承租人便没了踪影。在这种情况下，受伤的行人无疑会向房东要求赔偿。而《证据规定》第四条规定，“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任”。出租人在未办理租赁登记的情况下，要证明租赁关系的存在并进而证明发生事故时房屋实际在由承租人支配和管理，显然并非易事。在出租人举证不能的情况下，法院将推定出租人对事故的发生负有责任。 二、不进行房屋租赁登记对承租人的影响。 1、承租人可能无法获得优先购买权。《民法典》（以下简称《民法典》）第七百二十六条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，在出租人出售已经出租的房屋时，如果承租人开出的价格与其他人相同，则承租人有权与出租人优先签订购房合同。立法的本意在于使现有的承租人获得优先购买房屋的机会，以有利于其生活或生产的稳定。当事人要获得这种特殊的保护，就必须能够证明其是房屋的“承租人”，其与出租人之间具有真实的租赁关系。但在司法实践当中，出租人与他人合谋伪造租赁合同的情况屡见不鲜，这就使得法院在认定租赁关系是否成立时往往对租赁合同的真实性心存疑虑。在出租人与承租人之间存在亲属关系时，法院将更有可能认为当事人之间的租赁合同是事后补签的，是不真实的，从而否定承租人的优先购买权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第七十七条规定，“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”房屋管理部门所出具的租赁登记证将为租赁关系的真实性提供有力的证明，当事人不必再为此承担额外的举证责任。 2、承租人可能无法获得“买卖不破租赁”的特别保护。《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 |
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