| 问题 | 原因分析及对策建议 |
| 释义 | 1.市场原则优先，尽快过渡 毋庸置疑，随着我国市场经济体制日益成熟，在拆迁评估中应主要采用市场原则。考虑到政策的持续稳定性，在一定时期内可能允许逐渐过渡。但只要市场条件允许，应该尽快过渡。目前在国务院拆迁条例中已经明确，应该是市场价值标准，但是否应该采用公开市场价值标准，还是存在着一些争议。有的认为拆迁估价应该完全按照公开市场价值标准：有的认为由于拆迁的影响，房地产价值会发生变化，应该按照变化以后的市场价值；还有些认为由于拆迁是非自愿的，被拆迁入应该得到更多的补偿，因此应该比公开市场价值标准要高一些。我们认为拆迁尤其是成片拆迁涉及到较多的社会问题，应该在市场价值上加入一定的修正。 2.健全市场保障体系，完善基准价这一核心 前已述及，在评估方法中需用到的评估基准价、基准地价和基准房价是构成房屋拆迁补偿金额的核心，但目前这方面还存在较多问题。分析其原因，主要是由于要准确进行基准价的评估，需要大量的房地产市场交易资料，但目前有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料；另外房地产交易信息还很不规范，仅掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。因此，建议各级政府及主管部门尽快建立健全市场保障体系，并且充分发挥行业学会、协会的作用。同时基准价的制定也应该公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；基准价也要保证定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次，使基准价这一核心尽快完善。 3.从土地最有效使用出发，重视土地价值 对于房地产的评估，一个核心概念或者说指导思想就是土地最有效使用。拆迁评估面对的基本是破旧房屋，土地价值更显重要。因此建议各地在确定评估方法中重视土地价格或区位价格的评估，并且由此重视基准价的合理确定。与现有状况相比，建议基准价应该更加细化，突出不同区位的差异，并且不要仅停留在较大选值范围内。 4.加强基础工作，建立更科学的修正系数指标 评估工作是科学和艺术的结合，但目前拆迁评估中用到大量修正系数、参数，主观性、经验性确定的成分过大。建议各部门包括学术机构参与进来，对各种修正系数、参数进行科学的研究，确定符合实际的标准，并且根据实际情况的变化及时修正，使这一基础工作更具科学性。 |
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