| 问题 | 解除合同协议书需要什么手续 |
| 释义 | 房屋合同正常到期解除，双方应当办理交房手续，要清点物品，退还剩余定金，上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下，当然也少不了这些手续。 除上述手续之外，提前解约还应签订《解除房屋合同确认书》，对于哪一方提出解除、另一方的态度如何、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中加以明确。不管解除合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。如果是协商一致解除合同，自然可以签订《解除房屋合同确认书》，协商不一致无法签订文件，则需要单方发出书面文件。 一、退房的具体流程是怎样的 1、订金（定金或认购金）阶段 当购房者已经交订金（定金或认购金），但还没签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。 如果卖方所售项目有《预／销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜－涛与刘桂林（刘桂林博客，刘桂林新闻，刘桂林说吧）律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。 2、已做预售登记阶段 买卖双方已经到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。 如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。 3、入住阶段 在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 4、房产证办理完毕阶段 房产证办理完毕之后，房屋的所有权已经完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。 二、房屋租赁出租人提前解除合同的条件是什么 出租人提前解除合同条件：承租人没有经过出租人同意擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的；承租人没有按照合同约定的期限缴纳房租超过约定期限的；承租人违反合同的约定擅自改变房屋用途的；承租人严重损坏了房屋或者其它辅助设备并且拒不维修、拒不赔偿的。 房屋租赁合同签订以后，双方均不能随意和擅自解除合同，但是，在符合我国《民法典》规定的情形下，出租人即出租人是有权在房屋租赁合同到期以前解除合同的，主要包括以下几种情形，可以分为以下两类： (一)约定解除 当事人协商一致，可以解除合同。双方在签订房屋租赁合同时，提前在合同中约定了提前解除合同的情况，或者是双方在履行合同规定的过程中形成约定解除合同的新合同，那么在这两种情况下，当发生了双方约定解除合同的条件时，出租人就可以提前解除合同。 (二)法定解除 依据民法典的规定，在以下情形发生时，无论当事人双方是否存在解除合同的约定，出租人都可以提前解除合同。 1、发生不可抗力致使合同目的不能实现。在履行合同过程中发生了不可归责于承租人的事由，致使房屋大面积或全部毁损，比如因雷击而发生大火，烧毁房屋，在这一情况下，出租人可以提前解除合同。 2、承租人没有按照约定的方式或者是不依房屋的性质使用房屋的。承租人未按照约定的方式或者是不依房屋的性质使用房屋的，致使房屋受到损失的，出租人可以提前解除合同。 3、承租人擅自转租房屋的。承租人没有通过出租人同意将房屋转租给第三人的，出租人可以提前解除合同。 4、承租人不支付租金的。承租人没有正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，如果承租人逾期还不支付的，出租人就可以解除合同。 5、双方对租赁期限没有约定或者约定不明确。双方对房屋的租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同，但出租人要解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 |
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