| 问题 | 房屋买卖合同与协议哪个有效 |
| 释义 | 一般情况下，合同和协议都有效。 如果合同被法院或者仲裁机关确认无效，无论双方对合同条款设计得多么缜密、全面，除了个别约定争议管辖机构或者审计单位等程序性条款之外，合同所规定的违约责任将无法适用，可谓“釜底抽薪”，即使您一直诚信守约，也无法依据合同追究违约方的责任。 (一)房屋买卖协议有效的构成要件关于合同的生效要件，《民法典》并没有明确规定，依法成立的合同，自成立时生效，结合民事法律行为的构成要件之规定，一个有效的买卖合同需要具备两个要件： 1、同成立； 2、合同合法。为了能够清晰地表述第二项构成要件，可以将“合同合法”分解为以下三方面： (1)合同订立主体合法； (2)合同标的合法； (3)合同内容合法。合同成立的几个要素，即： (1)当事人名称或姓名； (2)标的； (3)数量。除法律另有规定或者当事人另有约定之外，只要合同具备上述要素，一般来讲，法院会认定合同成立。 (二)协议的合法性我们要理解这个问题，无论从立法还是从司法实践的角度来讲，更多从合法性的对立面去考察，即合同是否存在不合法的情形，分述如下： 1、合同的订立主体是否合法依据法律规定以及司法实践，在下述情况下，合同订立主体不合法，导致合同无效： (1)购房人不具有法定购买资格。 比如，不符合经济适用房购买条件的买房人购买此种房屋，一旦双方发生争议，法院有可能以购房人不具有购房资格，判决合同无效。 (2)到法院或仲裁委开庭时，出卖方仍未取得房屋处分权，权利人亦不予追认的。 2、合同标的是否合法合同标的不合法的情形有： (1)房屋管理机关不许上市的央产房、军产房或者涉密单位的房屋。 (2)不具有上市条件的经济适用房或者按照经济适用房管理的回迁房等房屋。如此类房屋购买时间不满5年。 3、合同的内容是否合法合法。 房屋买卖合同一方违约怎么办 一、继续履行。 如果一方不履行合同，另一方可以要求违约方继续履行合同。例如，在房屋销售中，如果买方已经支付了价格，但卖方没有交付房屋，买方可以要求卖方继续履行交付的义务;或者卖方已经交付了房屋，但买方没有支付价格，卖方有权要求买方继续支付价格。同时，继续履行不影响违约方的损失或违约金。 但有下列情况的，不适用于继续履行： (1)法律或事实上不能履行; (2)债务标的不适合强制履行或履行费用过高; (3)债权人在合理期限内不要求履行。 二、终止合同。 1、合同法规定，当事人延迟主要债务或者其他违约行为不能实现合同目的的，当事人可以单方面终止合同。此外，在房屋销售交易中，当事人明确表示不履行债务，或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人也可以依法终止合同。 2、终止合同可以适用于终止合同，也可以要求对方支付违约金。当事人同意违约金和保证金的，当一方违约时，另一方可以选择适用违约金或保证金条款。 三、定金罚则。 如果合同当事人在合同中约定了存款条款，则可以适用存款。以存款方式承担违约责任的做法是：支付保证金的一方违约时，不得要求另一方退还保证金;当收到保证金的一方违约时，保证金应双倍返还。需要注意的是，保证金金额不得超过合同总价的20%，超过部分不视为保证金。 四、违约金。 1、违约金可由买卖双方协商确定。双方可以在合同中明确约定违约金的金额或计算方法。只要约定不违法，不明显不合理，就可以适用合同约定的违约金。但是，如果发生争议，则不一定完全按照约定的金额执行。因为合同约定的违约金金额低于实际损失，守约方可以要求法院或仲裁机构增加;如果约定违约金过高于实际损失，违约方也可以要求法院或仲裁机构适当减少。 2、需要注意的是，当一方有轻微违约时，另一方立即要求高额违约金，这实际上很难得到法律支持。由于合同法鼓励交易，只有当一方严重违约，导致合同终止时，才承担这部分违约金。合同继续履行的，一般按滞纳金追究违约责任。 五、赔偿损失。 在其他情况下，违约方应承担赔偿损失的责任： (1)如果合同当事人没有约定违约金和押金，也没有适用的法定违约金，如果违约给另一方造成损失，违约方应承担赔偿损失的责任，金额可由双方同意，或仲裁机构和法院判决。 (2)虽然有合同约定的违约金或法定违约金，但违约方支付的违约金不足以赔偿损失的，不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿金额应当相当于违约造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违约方在签订合同时预见或者应当预见的最大损失。 法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 |
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