| 问题 | 二手房土地出让金如何计算，怎么缴纳 |
| 释义 | 市中心买二手房需缴纳土地出让金，但很多人对其概念和计算方式不清楚。土地出让金是政府向土地使用者收取的土地交易价款，计算方法包括成交价不低于40%的基准地价和评估价的40%。只有房改房、经济适用房和70年产权到期的房子需要缴纳土地出让金，其他房子所占用的划拨土地不需要缴纳。根据相关规定，划拨土地的已购公有住房和经济适用住房需要缴纳出让金，出让土地的已购公有住房需要缴纳相当于土地出让金的价款。 法律分析 近年来，随着城市的发展，以及楼市的火速发展，许多城市中心地区已经几乎没有新房出售了，所以，越来越多的人开始选择在市中心买二手房，但是买二手房的时候会发现有二手房土地出让金，那么什么是土地出让金呢?二手房土地出让金如何计算呢? 一、什么是土地出让金? 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 二、二手房土地出让金如何计算? 1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。 2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。 三、哪些二手房需要缴纳土地出让金？ 一般只有三种性质的房子需要补交土地出让金，分别是房改房、经济适用房和70年产权到期的房子。其中产权到期的商品房现在还未有统一定论，这里暂不做讨论。而另外两种性质的房子所占用的土地都是“划拨”的，开始就没有缴纳土地出让金。 根据《国土部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用[1999]31号)的相关规定，已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续;已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续。 结语 在城市发展和楼市迅速增长的背景下，市中心的新房供应越来越少，因此越来越多的人选择购买二手房。然而，购买二手房时会发现存在土地出让金的问题，那么土地出让金是什么？二手房土地出让金如何计算呢？土地出让金是指政府将土地使用权出让给土地使用者时收取的款项。对于二手房土地出让金的计算，一般按照成交价的40%计算，如果成交价低于基准地价平均标准，则按照全部地价的40%计算。需要缴纳土地出让金的二手房包括房改房、经济适用房和70年产权到期的房子。根据相关规定，购买这些房产需要缴纳相应的土地出让金并办理相关手续。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 |
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