| 释义 |
一、商品房登记有什么法律效果？商品房登记的法律效力是指商品房登记发生的积极的法律效果。一些学者将登记效力概括为
（1）决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力；
（2）权利正确性推定效力；
（3）善意保护效力；
（4）警示效力，登记的效力是因为登记而发生的一种法律上的效力，因此，不能把登记的法律效力与登记制度本身的现实功能混为一谈。效力对个体产生的是一种法律强制，而现实社会功能则是对社会群体所产生的一种具有积极意义的引导、推动、约束和限制。如登记的警示作用，只能将其视为因登记制度的存在或因登记的现状而产生的一种作用，而不应将其视为登记的效力。同时，登记的一些效力可能会有不同的表现。如，登记的公信力与善意推定效力没有实质的区别，登记的公信力承认登记的绝对正确性，这必然得出保护信赖登记的善意第三人的结果．且善意取得主要适用于动产而不是不动产，不应成为登记的效力．
二、商品房登记应有什么效力？
1、决定因法律行为发生的商品房物权变动能否生效的效力。不同的登记效力主张对物权变动的要件规定不同，必然导致登记效力在不同的效力主张下会有所区别。上文已论述，在我国，对因法律行为而发生的权利变动，应采取登记要件主义，以登记作为权利变动的生效要件，即登记决定权利是否发生变动或其设立是否有效。在商品房转让时，依法律规定应当办理产权变更手续，如果未办理变更手续，则受让人不能取得该受让房的所有权。设立商品房抵押权时，未经登记，尽管债权人与债务人之间存在抵押合同，债权人仍没有抵押权，在债务人不履行到期债务时，债权人也不得对抵押物行使抵押权。
2、对因非法律行为产生的商品房物权的确认与证明效力。上文已论述，在我国，对非因法律行为而产生的商品房物权的变动，如因征收、继承、法院裁判、强制执行等取得的权利，登记是其对抗要件或处分要件。在登记之前，这种物权已存在，登记只是对现实存在的权利予以确认、证明。在发生争议时，登记记载可以作为解决争议的证据。
3、登记的公信力。登记的公信力，是指登记记载的权利人在法律上推动其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或有瑕疵，对于善意信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果．登记公信力与登记要件主义之间存在着密切的联系，实行登记要件主义，就应当承认登记的公信力。如果否认登记的公信力，可以随意使不动产登记记载无效，实际上也就否认了登记要件主义。同时，登记要件主义的目的是保护交易安全，如果不承认登记的公信力，交易安全实际并不能得到维护。在公信制度的适用时，要注意公信力所保护的是善意的相对人，而并不保护恶意的相对人。如果某人明知或应当知道登记簿上记载的权利人并非真正的权利人仍然与之交易，此种交易不受法律保护。
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