| 问题 | 前期物业管理中的三大要素 |
| 释义 | 物业管理中的矛盾和纠纷，往往产生于前期物业管理，或由前期物业管理中的不完善、不协调而产生。从一些物业管理的个案来看，产生矛盾和纠纷的原因主要有：购买商品房的合同与实际交付不符；业主临时公约中三方的权利和义务不实；服务协议履行过程中业主的不满。 前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。它由“购房合同、业主临时公约、服务协议”三大要素构成。它对业主委员会成立后的物业管理起着承前启后的重要作用。前期物业管理，既可以由开发商自行实施，也可以由开发商委托物管企业为业主提供前期服务。 要素之一：购房合同 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利等关系的协议。购房合同，则是在商品房买卖过程中，买受人与开发商就房屋所有权、房屋的质量、面积、交付等有关方面达成的协议。合同是否能如期、全部兑现，是做好前期物业管理的先决条件。 作为开发商在购房合同中，应该遵守平等互利、诚实守信的原则，并在购房合同中作以下承诺： 1、房屋的设计要合理； 2、产权登记中的面积要准确； 3、计价方式与价款要公平； 4、交付期限要合理，交接要及时； 5、保修责任要到位。 作为买受人在签订购房合同前，应该对开发商有一个基本的了解，一要看证。看开发商的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《工程开工证》、《销售许可证》等证件是否齐全；二要看图。看开发商的商品房规划和平面图，以及设计的户型是否满意；三要看房。在买受人与开发商兑现购房合同时，要看房屋是否按图施工，工程质量是否合格。 由于购房合同的不实，买受人与开发商产生矛盾的现象较为突出，诉诸法院之事也常见诸报端。与其让买受人被动地接受合同，倒不如开发商主动地履行合同，把签订合同形成的买卖关系，转化为友好的互信关系，为今后的物业管理奠定一个良好的基础。 要素之二：业主临时公约 公约是在公共场合下人们应当共同遵守的章程。业主临时公约，则是业主与物业管理企业之间签订，由开发商在不侵占业主合法权益基础上形成的，经业主签署承诺的，共同遵守的章程。之所以是临时公约，是指未经业主大会讨论通过，但在前期物业管理中必须共同遵守的章程。业主临时公约，虽然是经业主与物业管理企业双方签订的，但它要规范的是开发商、业主、物业管理企业三方之间的权利和义务，这也是前期物业管理中的不可缺少的条件之一。 在业主临时公约里，物业管理企业的免责事项也是不可忽视的问题，这并不是物业管理企业在推卸责任，而是规范物业管理的一种行为。免责事项包括自然灾害、意外事故、房屋质量、盗窃抢劫以及人为因素等造成的损失，物业管理企业可免责。由于上述一些现象的发生，尽管物业管理企业从中与开发商、建筑商等有关方面进行协调，帮助业主解决一些问题，也仍然会遭到一些业主的不理解，为此产生矛盾和纠纷现象的较为普遍。 在这里，开发商、业主、物业管理企业三方都要对自己的权利义务负责。开发商要对房屋质量的及时处理、保修的到位负责业主要对入住前的装修、装饰的行为进行承诺；物业管理企业要对业主提供优质的服务，使之能够规范装修、尽早入住。把握好三者之间的关系，使之前期物业管理在平稳中过渡。 要素之三：服务协议 协议是谈判、协商后达成的一致意见。服务协议，则是业主与物业管理企业就物业管理服务达成的一致意见。该服务协议主要包括双方的权利和义务，但侧重在物业管理的服务内容和服务质量上。该服务协议实施是否顺利，取决于物业管理企业的服务质量，这不仅对前期物业管理有着积极的意义，对业主委员会成立后，物业管理的承前启后，也有着重要的影响。 如何为业主服务，不是一纸协议就能解决的。要靠物业管理企业的整体素质，要有为业主服务的一片诚心。由于我国物业管理作为一个行业，起步较晚，专门的物业管理人才匮乏，物业管理的法律法规也不够完善，这些都有待于国家加快法制建设的步伐，有待于政府行业部门的积极指导和监督，有待于物业管理企业在实践中摸索提高，有待于业主的全力配合。为业主服务，就要视业主为“上帝”，想业主之所难，帮业主之所需。就要用先进的管理理念指导物业管理，“以人为本、以客为先、精心管理、全心呵护”。通过优质的服务，让业主真正体会到大家庭的温暖。 笔者认为：购房合同、业主临时公约、服务协议是前期物业管理中的三大要素。如果开发商诚实守信，给业主提供优质的商品房；如果业主遵守承诺，爱护公共设施和履行义务；如果物业管理企业热情周到，给业主提供人性化、亲情化的服务，在我们的前期物业管理中，矛盾和纠纷都可以解决在萌芽状态，大家亲如一家，和睦相处。呈现在我们面前的，必然是一个和谐平安的新型小区，它将为我们和谐的社会增添一道靓丽的风景线！ 一、买房需要办什么手续？ 1、审查开发商 买房子说白了其实就有两个矛盾，一个是人与钱的矛盾，一个是人与开发商的矛盾，其中人与开发商的矛盾一直在升级，有成为主要矛盾的倾向，因此购房者们在买房时一定要先审查开发商的资格。 首先，你要检查下房子有没有《商品房预售许可证》，看它所标的可售房子是否是你所看的房子，《许可证》有没有过期等； 其次要查看开发商的“五证”，这包括： 《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证； 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证； 《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证； 《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件； 《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 另外，还要查看《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两书，确保万无一失。 2、签订商品房认购书 购房者确定了自己想买哪个楼后，要先签订商品房认购书，这是买卖双方在签订预售合同或现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。这里需要注意的是签订商品房认购书要交一定的押金，认购书中好明确指出若购房不成，定金的退还事宜，免得以后引起不必要的麻烦。 3、签订购房合同 签购房合同是买房过程中重要的环节，购房者的权利和义务尽在其中。有的发展商将各种承诺分散于各种宣传品中，或由售楼部一口承诺，购房者对此往往是疏忽大意，轻易相信，若将来发生问题，购房者也无从证明当初的承诺，以至发生冲突。因此购房者必须把想谈的，敏感的问题落实到文字上，否则像如果遇到迟交楼的情况怎么处理、房子验收时怎样才算合格、违约责任是否双方对等等问题不好处理。 同时还要注意，除了签订购房合同外，不要再签其他由开发商事先起草好的附加合同，除非购房者认为有必要，一定要看清楚，如果是对你无利的，要据理力争，不能任由开发商摆布，实在不行，可以拒签。 4、办理预售登记备案 预售登记备案是指开发商将商品房预售合同交付给房地产管理部门登记备案，这包括对土地使用权和在建房屋权利的公开登记，这有利于对抗一房二卖的行为，防止开发商将房子卖给第三者。办理预售登记对保护房屋交易双方利益十分重要，只有办完预售、预购登记后协议才能生效。一般来讲，在签订完购房合同后一个月内到市房管局市场办理预售/预购登记手续。 5、签订管理公约 每位开发商都有其物业管理公司，购房者要先了解物业管理公司规定的各项条款和管理公约，所以在您入住前，还要和管理公司签订管理公约，明确双方权利、义务，以免出现乱收费的现象。 6、验房、办理产权过户、领取房产证 办理完手续后，等着开发商交房，交房前要验房，确定与购房者合同中签订的一致。在您办完上述的几种手续，要敦促发展商尽快办理产权过户手续，使您获得合法的产权证，产权过户必须报经产权部门才能完成，这个过程可能要等待相当长的时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需致电相关部门办理手续，这个过程相对漫长一些。照房地产交易规定，领取房产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。办完房产证后，商品房的交易才算完成。 |
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