| 问题 | 购买房屋未过户即被法院查封如何维权 |
| 释义 | 通常情况下，该类案件发生的背景多为，出卖人涉诉，其债权人作为申请人向法院申请查封登记在出卖人名下的房产。那么在案件中，债权人通常为为原告或申请人，出卖人通常为被告或被申请人。此时，购买人并不是诉讼当事人，不能直接参与到诉讼中。 根据相关法律规定，购房人应向法院提出查封异议（保全阶段或审判阶段）或执行异议（执行阶段）。法院审查后，认为异议成立的，应解除对涉案房屋的查封措施，或裁定中止对该房屋的执行；理由不成立的，裁定驳回。当事人（包括案件的原告、被告）对裁定不服，可以申请再审或提起诉讼。 也就是说，购买人向法院提出异议的，可能需要经过审判程序最终予以确认。最终法院支持异议人请求的，应解除对涉案房屋的查封措施，或裁定中止对该房屋的执行，否则将维持查封措施或继续执行。 一、异议不被支持怎么办？ 如果购房人的异议不能对抗法院的查封或执行措施，则其应当及时向出卖方索赔，要求其按照合同约定承担违约责任（包括返还购房款、支付违约金、赔偿损失等）。 此时购房人的权利是否能够得到保障，很大程度上依赖于出卖方的偿债能力和意愿，如果出卖方没有偿债能力，则购房人可能面临“钱房两空”的风险；如果出卖方有偿债能力但没有偿债意愿，则购房人可能需要另行提起诉讼维权。 法律依据： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，购房人符合下列两种情形之一的，可以排除人民法院的查封或执行措施： 情形（一）： 1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 情形（二）： 1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 2、在人民法院查封之前已合法占有该房屋； 3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行； 4、非因购房人自身原因未办理过户登记。 |
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