| 问题 | 商品房认购书效力是什么 |
| 释义 | 商品房认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。 一、需要订立要约合同是什么意思 要约合同指的是一种预约，并不具备正式合同的法律效力，要约合同的定义是指当事人一方向对方提出的订立合同的建议和要求，要约合同一般是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示，希望对方能完全接受此条件的意思表示，不是正式的法律行为。因此对于要约合同的法律效力，一般是按照预约来进行认定，而不能按照正式合同进行规制。 二、买方还没签定合同，定金可以退还吗 没签合同定金有些可以退，有些不能退。根据处理房产买卖纠纷的相关规定：“如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”根据此规定可以知道，并不是所有订立认购协议后未能订立购房合同的购房定金都是不退的。因为商品房合同条款不是由开发商单方说了算，必须经购房者同意，就是说购房者也有权利提条件，交易的双方是对等的。既然是因为双方的原因不能达成一致，实质上就是开发商的条件购房者不答应，而购房者的条件开发商也不答应，所以既不能归责于购房者一方，也不能归责于开发商一方，自然是不可归责于当事人双方的事由了。所以，在合同不能达成一致的情况下，未能签订购房合同，并不是购房者单方面的责任，房地产公司也有责任，购房者并未违约。但是，如果双方签订了认购书，而购房者没有按照认购书规定的时间、地点去签约，买方违约，定金就不能退了。 三、公寓签了合同，合同能退回吗 一般来说签了预售合同是可以退房的。所谓商品房的预售合同其实就是指商品房预售售房部和预约购买方约定证据，预售的售楼方在预购方约定时间内将建成的成品住房权转移在预购方，预购方根据预售方给出的定金并交付，或部分房款并按期限接受房屋的书面协议。虽然一般情形下是 【本文关联的相关法律依据】 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。 |
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