| 问题 | 法拍房的物业费由谁承担？ |
| 释义 | 法拍房竞拍者需承担物业欠费。根据法律规定，竞拍人参与竞拍即视为了解并接受拍卖财产的瑕疵。人民法院的拍卖公告可理解为房屋所有权人发出的要约邀请，竞拍成功即为承诺，双方达成合意。公告中通常明确买受人承担可能存在的水电、物业费等费用。因此，物业费由买受人即新业主承担。 法律分析 法拍房指的是人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开拍卖的房产。法拍房的原所有权人往往因为无力偿还法院生效判决确定的债务，被人民法院强制拍卖房屋，强制拍卖是实现债权人债权、维护司法公信力的一种有效手段。法拍房因为价格远低于房屋市场价而拥有大量潜在竞拍者，但法拍房往往可能存在各类税费，如水电、物业费等，那么，法拍房上存在的物业欠费应由谁承担呢？ 先来看看法律对网络拍卖的相关规定。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；...”第十二条第二款规定，“拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”第十四条规定，“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：...（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；...” 根据以上规定可以看出，竞拍人参与竞拍即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。做进一步分析，因人民法院强制拍卖制度其本质是在处分被执行人的财产，可以理解为人民法院代理被执行人拍卖房屋，那么，人民法院的拍卖公告内容可以理解为房屋所有权人出卖房屋时发出的要约邀请，竞拍者参与竞拍是发出要约，竞拍成功即为拍卖者承诺，双方即达成合意。出卖一方有交付房屋的义务，买受一方需遵守其对拍卖公告的承诺。而拍卖公告中一般均会载明“标的房屋可能存在的水电、物业费等费用由买受人承担”，在此基础上，法拍房存在物业费，物业公司可向买受人即新业主主张。 结语 根据以上规定，竞拍人参与竞拍即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。因此，法拍房上存在的物业欠费应由买受人承担。拍卖公告中一般会明确指出标的房屋可能存在的水电、物业费等费用由买受人承担。在此基础上，物业公司有权向买受人即新业主主张物业费。在购买法拍房之前，买受人应仔细阅读拍卖公告，并充分了解相关费用责任，以避免后续的纠纷和争议。 法律依据 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 物业管理条例：第四章 物业管理服务 第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 中华人民共和国民法典：第六章 业主的建筑物区分所有权 第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 |
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