| 问题 | 买卖不破租赁的含义是什么 |
| 释义 | 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人; 对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 一、房屋租赁合同备案可以买卖吗 民法典房屋租赁合同期间房屋买卖可以。私有房屋在租赁期内买卖交易对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，租期届满买受人可以依法占有、使用房屋。 二、关于“买卖不破租赁”的限制适用 民法典规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 可见，立法实行租赁权物权化，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化了债权效力，这在法理上称为“买卖不破租赁”。该原则作为突破合同相对性的例外情况之一，要求租赁权的产生发生在物权变动之前。 但在本案中，早在租赁双方当事人签订租赁合同之前，法院已经通过查封行为限制了涉案不动产所有权人的处分权。实际上，租赁权的性质仍为债权，“买卖不破租赁”仅仅增强了其对抗在后发生的物权变动的效力，其仍应遵循物权的优先性原则。本案中，涉案房产在出租之前已被法院查封，权利人对不动产物权的行使已经受到限制，换句话说，所有权人在出租涉案房产之前已经丧失了对该不动产的处分权，一旦房产进入拍卖的执行阶段即可用以优先担保权利人债权实现的事实已成既定化，因此房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。 三、如何确定租赁权与抵押权 租赁权虽然为债权，但与其他债权不同。我国《民法典》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”即租赁合同有效成立后，出租方买卖租赁物，租赁合同对租赁物的买受人继续有效，承租人对租赁物可以依法行使租赁权，承租人可以对抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所说的“买卖不破租赁”原则。“买卖不破租赁”是租赁权物权化的重要表现。不动产抵押是通过不转移不动产标的物占有来实现抵押物所有人对抵押物的使用、收益的目的。也就是说抵押人可以在抵押物上享有占有、使用、收益的权利。抵押权人支配的仅是担保物的交换价值，所以抵押权成立后，抵押人仍享有直接支配抵押物并使用收益的权利，也可交给第三人使用。 |
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