| 问题 | 关于对在合作建房中的被执行人房地产投资权益的执行问题 |
| 释义 | 在当前的房地产投资形式中，采取合作建房的形式较多，而合作建房一般采取两种方式：一是双方即土地方与投资方，采用成立项目公司的形式进行开发，按股份分享投资利润或房屋产权；二是双方即项目所有方与投资方，采用合作的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产。关于执行中对合作建房中的被执行人房地产投资权益的执行，应当遵循最高院《执行规定》中第 51、 53、54条的规定。笔者将以上两种形式下的被执行人房地产投资权益应如何执行及其理由分别阐述如下： （一）对以项目公司的形式合作建房的执行问题执行中若该项目公司为被执行人，则其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。若该项目公司的股东为被执行人时，一般则只能执行该股东的房地产投资权益，而不能直接执行该项目公司所开发的房地产。理由是： 1、股东对该项目公司享有的房地产投资权益与该项目公司所开发的房地产是两个不同的概念。股东的房地产投资权益独立地属于股东所有，而该项目公司开发的房地产的所有权利为项目公司独立所有。 2、股东对该项目公司享有的房地产投资权益在一般条件下不具备有形财产的形态，而是以一种无形的权利形态出现的。这种权利具体体现在其对项目公司的收益、决策、管理、分配等行为上。因此，把房地产投资权益直接等同于具体的房地产实物是错误的。在执行被执行人在该项目公司享有的房地产投资权益时，首先要对该项目公司的经营状况，尤其是对赢利情况进行调查和审查，确认该项目公司是否赢利以及赢利的多少；其次，应查明赢利是否已经支付；再次，区别不同的情况作出处理。如有收益且尚未支付的，法院可依据最高院《执行规定》第 51、53条的规定，裁定冻结被执行人应得的收益及房地产投资权益，并向该项目公司发出协助执行通知书，责令其不得将该收益及房地产投资权益支付给被执行人。如被执行人对该项目公司不享有收益的，法院不得直接扣划该项目公司的存款或执行其房地产以清偿被执行人的债务。如被执行人的房地产投资权益具有价值且可以依法转让，法院可以依据最高院《执行规定》第54条的规定，通过对被执行人享有的投资权益的变价转让来清偿其债务。执行法院裁定冻结、转让被执行人的房地产投资权益时，应当同时向工商行政管理部门和该项目公司以及该项目公司的其他股东发出协助执行通知书，明确规定各自的协助义务，如有违反而造成投资权益流失的，依法追究其相应的赔偿责任。 （二）对以合作开发项目合同的形式合作建房的执行问题执行中若该项目所有人是被执行人，其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若该项目的其他投资人是被执行人时，该房地产在一般情况下不得直接执行。理由是： 1、房地产投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益。因为，房地产权益的最终实现，有赖于投资人必须忠实地履行合同。 2、房地产投资权益具有不确定性，因为合同履行期间，随着投资人投资的变化而会导致权益分配的比例变化。由于此种合作形式的房地产开发均是以该项目所有人的名义报建和销售的，投资人忠实有效地履行完合作建房合同后，投资人有权要求该项目所有人依合同的约定给付利润或价值相当的房屋，亦即被执行人对该项目所有人拥有债权。对这种合资建房形成的房地产投资权益的执行，合作合同已履行完毕的，可按照最高院《执行规定》中对被执行人到期债权执行的规定进行。对合作建房合同正在履行中的房地产投资权益的执行，可以按照最高院《执行规定》第51条未到期债权的执行来办理即向该项目所有人发出冻结裁定和协助执行通知书，禁止该项目所有人在到期后向被执行人支付。待到期后，再作出提取裁定从该项目所有人处提取，或者可以要求该项目所有人直接向申请执行人履行。 |
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