| 问题 | 房屋交易流程是什么 |
| 释义 | 1、开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20～60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。 2、为确保自己的利益，在《购房合同》中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。 3、由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。 一、房产交易税费怎么算 1、契税：住宅类房屋标准按房款总价的3％、1．5％或1％缴纳，每套缴纳的具体比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1套等因素来确定；一般情况下，一次购房90平米以下的按1％收取，90－144方的按1．5％收取，144以上平米按3％收取，二次购房都是3％，不分面积。2、营业税：个人购买满2年以上的住房，免征营业税。目前，国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5％，加上城市建设维护费、教育费附加、地方教育附加，一般是销售额的5．6％。3、个人所得税：一般卖方承担，如果卖方唯一的一套房子，且居住五年以上没有此税，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交。4、土地增值税5、印花税：是总房款的万分之五6、交易手续费：平方米数＊37、产权证工本费：约80元以上 二、房屋交易要注意什么 1、买卖双方购房违约金必须约定明确，有必要的时候需要以＂补充协议＂的形式出现。由于目前房价变化大，有些业主为了能够将房产更高价出售，选择毁约，因此为了保护买方的权益不受损害，应在签订房屋买卖合同时明确说明。 2、购房者需尤其明白一个常识：直系亲属并非业主的当然委托代理人。 相关专家介绍说，在他们公司销售的部分二手房屋买卖案例中就有这样的真实案例：妻子拿着房本进行房屋出售，而购房者认为户主的妻子理应可以代理，于是签订相关合同，支付了房款，结果到较后户主并不承认该行为，导致购房者损失惨重。 3、付款时间，房屋交付时间需约定明确。买卖双方都可在签订合同后明确其相应义务的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的话，一方可依据相应条款要求对方承担违约责任；而中介公司作为居间人，在买卖双方就上述问题产生纠纷时，可通过合同明确约定的相应时间对纠纷进行调解。 若未明确约定相应时间，出现纠纷后，再让双方达成一致，比较困难。付款时间、房屋交付时间约定明确，买卖双方履行其义务有了明确的期限，即使出现纠纷，也可知道是何方的责任。 4、非常有必要记录并保留双方的有效联系地址。在二手房屋买卖合同签订后，以下情况时有发生： 合同签订后，购买人的购买意愿转变，不愿继续履行合同，与之联系，其人已不知踪影。想要走法律程序，因不知买家去向，无法追讨。 房屋过户后，业主收到尾款，未做物业交验或未做土地使用权的转移，就拿钱走人，找不到了。 5、仔细审查代理人代理权限的重要性。在二手房屋的买卖过程中曾经遇到过因为代理人代理权限审查不清而导致影响合同效力的。首先，要看有无代理时限，若委托书已超过代理时限，则需要其重新提交委托书；其次，看代理权限，看代理人是否有权力处理房屋买卖合同相关事宜。 6、在二手房屋的买卖过程中，买卖双方都要了解一个很重要的细节，定（订）金；不能超过交易总价款额的20％，否则超过部分也是不能适用定金罚则的，是无效的。 总之，在房屋买卖交易过程中，由于各种原因造成的合同不能履行，让买卖双方揪心的事件不在少数。我们在签订“房屋买卖合同”的时候一定要谨慎，防患于未然。 |
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