| 问题 | 二手房改房税费中的个人所得税 |
| 释义 | 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米；二手房改房税费需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有优惠价、标准价两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。 一、如何认定房改房买卖合同效力？ 福利房是计划经济制度的产物，以单位福利的形式，分配给个人的房福利房同样有房产证，就是上市交易有时间限制，一般需要五年。房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。我们认为，对于该类房屋，如果出让者拥有独立的产权证，其与第三人签订的买卖合同效力不应受该单位规定的影响，因为，单位基于职工福利的考虑，规定福利房职工在5年内不得转让，但该规定仅在单位与职工（出让者）之间具有约束力，对买受人不应具有约束力。出于交易安全性的考虑，不应否定该类买卖合同的效力。至于单位规定的执行问题，单位可直接追究该职工的违约责任。 二、如何判断房子是否满五唯一 判断是否满五年，要根据房屋产权性质分为三类： 1、普通商品房与经济适用房 普通商品房和经济适用房是否满五年主要有两种方式，第一种是查看房子的契税发票开具时间，第二种是房产证的登记时间，这两者任一都可以视为产权起始时间。 2、已购公房 已购公房又称“房改房”，它的情况相对复杂。房改房的购买价分为三种，分别是市场价、成本价和标准价。 如果是以市场价买的，则属于完全个人产权，跟普通商品房的认定方式完全一致。 如果是以成本价买的，必须满五年才可以上市交易，也就不存在“满五”的问题了。 如果是以标准价买的，业主只拥有部分产权（原产权单位也享有部分产权），也是满五年后才能上市交易，原单位有优先回购权。 房改房的产权时间确定有三种方式，分别是房产证登记时间、原始的购房合同和第一笔购房房款，选择任一即可。 3、其他类型 其他类型的房产以继承和赠与的房产为主。 继承的房子产权时间是以被继承人获得产权时间为准，核准产权时间需要提供原房产证和继承公证材料。 赠与的房子又分为两种情况，如果是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点；如果是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。