| 问题 | 回迁房与商品房的区别在那里 |
| 释义 | 1、商品房是购买者与开发商签订的商品房买卖合同所得的商品房。回迁房是拆迁部门与被拆迁部门签订的协议。 2、商品房的买卖价格会在商品房买卖合同中写明，一般价格会高于回迁房的价格。回迁房具有优惠政策，价格会实惠。 3、商品房有不动产权证书。回迁房没有完整的产权。 一、商品房面积差异该如何处理 购买的商品房存在面积差异是一个普遍问题，前期预售卖房时是预估面积，后期办证时是房地产管理部门登记实测面积，因此会产生面积差异。关于面积差异问题，商品房买卖合同中通常对此作出约定，而法律法规也规定了处理方法。如果商品房买卖合同中对于面积差异如何处理作出了约定，则按照合同约定来处理。如有的商品房买卖合同中约定“单价不变，多退少补，据实结算房价款”的解决方式。如果商品房买卖合同中没有对面积差异的处理作出约定，则可以参照法律规定。(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。 二、回迁房能够买卖吗 如果在拆迁安置过程中，拆迁户采取了回迁的方式，那么其所得补偿已从货币变为房产，其回迁房是可作为商品房上市交易的。但部分情况下，拆迁人以回迁房的形式补偿给被拆迁人，其补偿房屋是由有关主管部门核定价格，并进行管理，在产权、转让、税金方面都有一定限制。在这种情况下，出于保护自身权益的考虑，购买者在购买回迁房时，要持慎重态度，一般来说不建议购买回迁房。购买回迁房可能会存在三大风险，其一是办证时间难有保障，其二是不能办理按揭，其三是经济风险。 三、回迁房有哪些大产权 在我国回迁房有可能有大产权。回迁房最终确认的产权性质，具体有以下三种情形:第一．若回迁房的性质为商品房及按经济适用住房管理的房屋，且合同并不存在法律规定的无效情形，则合同的效力应为有效。第二、若回迁房的性质为经济适用房，合同的效力则按有关经济适用房的相关法律。第三、如果回迁房的房屋性质还未确定，因该房屋性质无法确定，故该类合同的效力尚无法确定，当事人可在房屋产权性质确定后另行向法院提起诉讼。 【本文关联的相关法律依据】 一、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 |
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