| 问题 | 单位销售集资房如何缴纳税费 |
| 释义 | 单位销售集资房如何缴纳税费，主要内容如下： 2012年11月，新疆维吾尔自治区地税局下发《关于单位销售集资建设住房和统建住房征收营业税问题的通知》，明确了机关和企、事业单位集资建设和统建住房向本单位职工销售取得的收入，应按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。但同时也确定了两种免征范围。3月6日，新疆维吾尔自治区地税局下发政策解答，对以上问题进行阐释。 一、两种情形可免征营业税 单位销售集资建设住房和统建住房符合以下两种情况的，即可免征营业税： 1、集资建设住房(统建房)销售对象为无房户、危房户、住房困难户(人均住房面积在15平方米以下);参加房改优惠购房但住房面积未达标人员，或以政策性租金租住公房的职工，其在参加集资建设住房(统建房)时，已退出原购住房或租住公房的职工家庭。 2、集资建设住房(统建房)价格按照建造成本价格向职工出售。这里所说的建造成本，即建设部门给集资建设住房单位批复集资建房时的核准成本价，在这一成本价内向职工出售，由于不取得营业收入所以可免缴营业税。一旦超出这一成本价，即视为取得营业收入，就需要缴纳营业税。 二、超成本集资建设住房(统建房)按“销售不动产”征税 自治区地税局营业税处的负责人说，2012年11月，自治区地税局下发《关于单位销售集资建设住房和统建住房征收营业税问题的通知》，明确了机关和企、事业单位集资建设和统建住房向本单位职工销售取得的收入，应按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，并确定了以上免征范围。 自治区地税局明确了单位销售集资建设住房和统建住房的政策依据：在中国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照营业税条例缴纳营业税。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。纳税人销售、出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。同时规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。 集资建房和统建房是机关、事业单位和企业利用自有土地或下属单位土地，按基建程序办理集资建设住房或统建住房立项并组织实施的，在出售前，其所有权属于机关、事业单位和企业。集资建房和统建房的建设单位须拥有土地使用权，建设立项须由该建设单位负责办理。 因此，集资建设住房和统建住房销售不动产营业税的纳税人，是有偿转让集资建设住房和统建住房所有权的机关、事业单位和企业，其营业税计税营业额为机关、事业单位和企业向集资建设住房和统建住房销售对象收取的全部价款和价外费用。 三、各地州对集资建设住房(统建房)是否征收营业税标准不一 在通知出台前，新疆各个地州对集资建设住房及统建房是否征收营业税标准不一。 乌市对于单位向个人出售集资建设住房一直在征收营业税，5%营业税加上教育费附加及城建税等附加税费后，综合税率为5.6%。也就是说，一套价值10万元的集资建设住房(统建房)，需要缴纳5600元的营业税及附加税费。 对超出建设成本的集资建设住房(统建房)征收营业税一般为单位缴纳，但是营业税有转嫁的特性，会由单位职工缴纳。不仅集资建设住房，商品房也是如此。房产公司在出售新房时，普遍会将这部分税费附加到房价内，使得消费者及职工没有认识到在买房时已经缴纳了营业税。 需要注意的是，集资建设住房与一般商品房不同，商品房建设好后可直接申办房产证，而集资建设住房建好后，须先由职工集体决议是否缴纳土地出让金，如果达成一致，愿意缴纳，才能申办集体土地证，然后再分割成若干张土地证，才具备办理房产证的资格。 相关知识延伸阅读：购买集资房应注意什么 (一)签订合同之前，务必要仔细核准房产商有关售楼的证件是否合法、齐备。要仔细核对合同上的条款是否与广告上的许诺以及房产商口头承诺一致。而且一定要到当地房产交易中心办理合法的交易监证和过户手续。如果没有办交易监证、过户手续，即使购房者已支付了全部购房款，哪怕是使用了许多年，房屋仍不能算是购房者真正所有。 (二)别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。如买旧房，特别要注意产权是否明晰，证契是否齐全，房屋现状与产权证契是否一致，还要查清原业主是否已交清管理费及水、电、煤气等费用。 (三)为了避免不应有的损失，看市政规划，向开发商询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。 |
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