| 问题 | 房屋租赁合同违约时间和终止条件 |
| 释义 | 房屋租赁合同的违约时间认定及提前终止条件。根据我国民法典规定，房屋租赁合同的违约时间是违约行为发生的一刻起。租赁期限不得超过20年，超过部分无效。租赁合同一般由双方协商确定，无约定视为不定期租赁。租赁合同中有租期规定的情况下，双方不得提前终止，否则违约。特殊情况下，出租人、承租人可提前解除合同，如承租人转租、非法活动、拖欠房租等情况。租赁合同是常见的民事合同，需注意保护自身利益。 法律分析 一、房屋租赁合同违约时间的认定是什么 1、房屋租赁合同违约时间的认定是承租人或者是出租人违约行为作出的一刻起即为违约。依据我国民法典的规定，房屋租赁合同最长的租赁期限为20年，超过20年的超出部分无效，而租赁合同的期限一般由双方协商确定，没有约定的视为不定期租赁； 2、《中华人民共和国民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 二、房屋租赁合同提前终止的条件 1、房屋租赁合同是出租人、承租人对方之间的合议。一般情况下，房屋租赁合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不得提前终止租赁合同，否则即是违约行为，要承担因此而产生的法律责任； 2、但这也不是绝对的，在某些特殊情况下，出租人、承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同： （1）承租人擅自将承租的房屋转租，转让或转借的； （2）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的； （3）承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的； （4）承租人违反合同擅自改变房屋用途的； （5）承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的； （6）出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权； 3、我国的租赁合同是我国常见的民事主体之间签订和合同类型之一，因此我们在日常的生活中应当注意相关的租赁合同的规定，保护自己的利益。 结语 合同违约时间的认定是根据承租人或出租人的违约行为的发生时刻来确定的。根据我国民法典的规定，房屋租赁合同的最长期限为20年，超过部分无效。而租赁期限一般由双方协商确定，没有约定的则视为不定期租赁。房屋租赁合同的提前终止需要符合特定条件，一般情况下，双方不得提前终止租赁合同，否则将承担法律责任。但在特殊情况下，出租人或承租人可以提前解除合同关系，如承租人擅自转租、进行非法活动、拖欠房租等行为。在保护自身利益的同时，我们应注意租赁合同的规定，遵守相关法律法规。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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