| 问题 | 商品房认购书与买卖合同的差异 |
| 释义 | 商品房认购书是购房者与开发商签订的预约合同，独立于正式房屋买卖合同。认购书包括双方当事人信息、标的、履行期限、违约责任和定金等内容。与房屋买卖合同相比，认购书属于前契约阶段合同，承担的民事责任有所不同。认购书是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志的决定作用。而房屋买卖合同则受要物约束，交付是重要内容。 法律分析 一、什么是商品房认购书 (一)商品房认购书的基本概念 商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。根据《民法典》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。 (二)商品房认购书的内容 1、双方当事人的姓名、名称、住所 一般即开发商与购房者的住所等。 2、标的 由于商品房认购书的订立往往是开发商所要求的，消费者或是缺乏经验或是迫于无奈才与之订立该合同，合同的文本又往往是开发商提供的格式合同。因此，在订立商品房认购书时，消费者一定要清醒认识、小心谨慎。 3、合同履行期限 商品房认购书的标的是合同双方就特定的房屋在特定的时间进行订立商品房买卖合同的行为。无论是特定的房屋还是特定的时间，这个特定都是由双方约定加以确定的。因此，约定特定的合同履行期限非常有必要。 4、违约责任 违约责任是当事人因违反合同义务应承担的民事责任，与其他责任一样都是因不履行应尽义务而承担的不利后果。 5、定金 定金是指合同当事人为确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由一方当事人在合同订立时或订立后履行前预先支付给对方的一定货币。 二、商品房认购书与买卖合同有何区别 商品房认购书是预约合同，而房屋买卖合同属于本约合同，它们之间的区别有哪些呢?下面为您具体分析： (一)订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。 (二)预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。 (三)签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。 结语 商品房认购书是购房者与开发商签订的一份合同，独立于正式房屋买卖合同。根据《民法典》规定，认购书是当事人的预约请求，属于预约合同。认购书包括双方当事人的信息、标的、履行期限、违约责任以及定金等内容。与房屋买卖合同相比，商品房认购书具有以下区别：订约时间不同，预约合同属于前契约阶段，承担的责任是过失责任；预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志的决定作用；而房屋买卖合同受要物约束，交付是重要内容。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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