| 问题 | 如何看待房地产广告 |
| 释义 | 目前房地产业很大比例的纠纷源自房地产广告内容与真实的情况严重不符所致。 例如，某房地产开发商在广告中把房价标得很低，每平方米仅1500元，但又在后面加了一个不起眼的“起”字;还有，广告中所标出的价格只是基本价，购房后还需要支付各种各样的附加税费等等。 我国《广告法》规定：广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者;《反不正当竞争法》也规定：经营者不得利用广告或其他方法，对商品的质量、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。虽然如此，对开发商做虚假广告的惩罚往往只停留在行政处罚上，而对于购房人的损失，却因为广告具有要约邀请的性质而无法赔偿。 作为法律工作者，我们要提醒购房人，不要轻信广告，一定要作实地考察后再决定是否买房;另一方面如果可能，在签约时，尽量争取将广告内容写入购房合同中。 一、售楼广告上的内容开发商是否应兑现 销售广告和宣传资料只是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。 如果广告中的宣传内容没有写入合同，即使这些宣传在未来没有兑现，开发商也不会承担责任。 如果开发商在这些材料上写得非常清楚、具体和确定，这些内容将对房价和买家是否购房产生重大影响。即使这些内容没有写入合同，开发商也应该兑现。 二、虚假广告罪的主观要件是什么 本罪在主观方面只能是故意，而不能是过失。从广告主方面看，明知自己的虚假广告行为违反了广告管理法规规定的广告内容的真实性，从而积极实施了这种行为，作引人误解的虚假宣传，欺骗用户和消费者，以达到牟取巨额非法利益的目的。从广告经营者看，构成虚假广告罪，既可以是直接故意，又可以是间接故意。例如《反不正当竞争法》第24条第2款规定：广告经营者在明知或应知的情况下代理、设计、制作、发布企业假广告，这里在明知的情况下所实施的代理、设计、制作、发布虚假广告严重的行为则构成直接故意犯罪。在应知的情况下实施的代埋、设计、制作、发布虚假广告情节严重的行为则可能构成间接故意犯罪，因为所谓应知和明知不同，它是法律规定的一种推理当事人的应当知道，即根据当事人已知的某些事由推出应当知道的结论。 在此情况下当事人的心理态度一般是放任，而不是希望，所以属间接故意犯罪。从广告发布者看，构成虚假广告罪，也是既可以是直接故意，也可以是间接故意。依《广告法》第7条之规定，广告发布者不得发布内容不实或者证明文件不全的广告，其应根据法律、行政法规的规定查验有关证明文件，核实广告内容，广告发布者在不查验有关证明文件等情况下发布虚假广告，为间接故意，广告发布者亦有在直接故意的心态的支配下发布虚假广告的。 |
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