| 问题 | 商铺能否改建为住房？ |
| 释义 | 商铺和住宅在投资属性和实用性上存在明显差异。商铺具有投资属性,而住宅则更注重居住实用性。在政策上,住宅地产已经不适合作为投资,而商铺则更受国家支持。拆迁赔付方面,住宅的赔付比例为1:1,商业地产高达1:3,因此商业地产的投资回报率更高。商铺只能用于投资或出租,而住宅可以满足居住需求和投资的双重效益。综上所述,选择商铺还是住宅要根据投资需求和目的来决定。 法律分析 商铺不能改为住宅。 开发商在进行商改住操作时，需向相关部门提交规划审批申请，并取得相应的审批文件，如此一来，商改住行为才算合法。但若开发商私自改变房屋使用性质，那么这种行为将被视为不合法。 我国有明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米，不符合要求的，规划部门不予批准。另外，从房屋的性质上来说也是不能改变的，因为商住用房与居住用房，在开发商取得用地标准的时候都不同，土地的使用期和水电标准都与居住房不同。 商铺与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，商铺则反之，商铺强调投资性。其次，二者的产权期限不同，商铺为40年，住宅为70年。 一、政策 住宅地产的属性主要是用于居住，而十年前，房地产市场爆发，无数炒房者涌入，导致房价暴涨，国家近年来一直出具各种调控政策，十九大国家提出对住宅地产的最新政策“房住不炒、租购并举”，可见从政策上来说，住宅地产已经不适合作为投资了。而商铺本身就具有投资属性，属于商业性质的，因此国家在政策上更支持投资商铺。 二、拆迁赔付 现在这些年来,城市正在加速发展,许多地区面临着房屋拆迁的问题。而拆迁赔付款一直都是投资客的关心焦点，住宅的赔付比例是1: 1、相对来说商业地产赔付比例高达1: 3、若是购买到未来将做拆迁的地段，商业地产的投资回报率远远高于住宅地产。 三、实用性 实用性上来说，住宅显然更有利，既可以居住，又可以用来投资，而商铺仅仅只能用来投资，不可居住。因此若是无房者，在有居住刚需的条件下，可购买住宅地产，既满足了居住需求，同时可用于稳定投资。商铺在实用性上就相对缺乏了，只能用来经营或者出租用以赚钱，不能居住，但若是在本身有房居住的情况下，可选择商铺进行投资。 四、投资回报率 商业地产的投资回报率明显高于住宅，商铺租金一般每年以5-8%递增。对于住宅来说，越老的房子越不值钱，而对商铺来说，越老的商铺价值却越高，因为老商铺周边商业已经成熟，人流已聚集。 整体来说，若是考虑到实用性质，需要考虑到居住和投资的双重效益，那么选择住宅较好。若是用于短线投资，也可考虑住宅，住宅相对商铺来说，短期内更好出手。但就论投资效益来说，商铺投资的回报率远远高于住宅，是房产投资客的首选。 结语 商铺和住宅在投资和使用性质上存在明显差异，商铺更注重投资性，而住宅更注重居住实用性。在政策上，住宅地产已经不适合作为投资，而商铺则更受国家支持。拆迁赔付方面，商业地产的赔付比例较高，投资回报率也较高。因此，投资者应根据自身需求和实际情况，综合考虑选择住宅或商铺。 法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《中华人民共和国民法典》 第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 |
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