| 问题 | 房屋买卖预约合同能不能有效房屋买 |
| 释义 | 房屋买卖预约合同有效。根据民法典规定，合同实质内容具备法律要件，应受法律保护。合同可采用书面、口头或其他形式。合同成立时生效，除非法律或当事人另有约定。未办理批准手续不影响合同效力。房产交易流程包括签合同、查房信息、提前还贷、缴税、户口迁出、物业费结算和资金托管等步骤。购买家庭首套房首付需2.5成，二套房需4.5成。过户前需完成资金托管。 法律分析 一、房屋买卖预约合同能不能有效房屋买 卖预约合同有效。合同实质内容具备合同成立、生效的法律要件，就是一份有效的合同，就应当受法律保护。对合同没有必要作“预约”、“本约”效力的区分，所以房屋买卖预约合同是有效的。根据《民法典》第四百六十九条【合同订立形式】当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 二、房产交易流程 1、签合同： 这一环节，除了签订存量房买卖合同外，市民还需和中介机构签订房地产经纪合同。 2、查住房信息： 根据新的契税政策，购买家庭二套住房也可享契税优惠。 3、提前还贷： 如果卖家有贷款未还清，需向银行申请提前还款； 银行审核通过后，对卖家发放提前还款预约单。 4、缴税： 买卖双方需先在税务局进行缴税，然后到不动产登记部门进行过户。 5、户口迁出及物业费结算： 缴税之后，卖家应前往房屋所在地辖区派出所开具空户证明。 另外，前往小区物业公司开具物业费结算清单； 如小区无物业公司的，则由社居委开具《未实施物业管理的房屋过户证明》。 6、资金托管： 大多数二手房买方都是按揭购房。 这个环节，买家须筹集首付款。 如果未用于帮卖家提前还贷，则须到不动产登记部门进行资金托管。 具体金额来看，如果是购买家庭首套房，首付需 2.5成； 如果是购买家庭二套房，首付需 4.5成。 7、过户： 资金托管完成后，双方提 结语 房屋买卖预约合同具备合同成立、生效的法律要件，应受法律保护。根据民法典相关规定，合同可以采用书面、口头或其他形式，电子数据交换也可视为书面形式。合同一经成立即生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。在房产交易流程中，签订合同、缴税、过户等环节都需要依法进行，确保交易的合法性和安全性。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 |
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