| 问题 | 征地拆迁中，这种错误观念让很多人少拿几十万补偿款 |
| 释义 | 乡镇、街道办、村组、拆迁公司无权进行征地，这是很多人都知道的。但是，市县级人民政府或部门不能直接进行征地，没有拿到批文就进行征地是违法的，这一点却鲜有人知。这其实是我们被征收人判断征收方是否违法征收的第一个关键证据。 征地拆迁中，90%的人都有的错误观念，您有吗? “市县级国土资源部可以征地吧?”“市县级人民政府来征地，这个是合法的吧?”很多被征收人一听说征地的是市县级人民政府或者政府部门，就认为肯定是没问题的。其实不然，鱼目混珠的事情多了去了。90%的人都混淆了《土地管理法》中关于哪些级别的政府或部门可以征地的相关规定。 毫无疑问，市县级人民政府是有权发起征地的,但是几乎无权未获批文就进行征地。开展征地，必须要有省级人民政府上或国务院这两级政府的批文才合法。注意，市县级国土资源部门无权直接征地。 严格意义上讲，能够批准征地的行政单位是省级以上人民政府或国务院;市县级人民政府只是发起和组织实施单位。这是很多人容易误解的两种情形。下面爱土拆迁律师团为大家具体解答。 法律规定，市县级人民政府必须获批后才可征地 根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律规定，市县级人民政府及其他单位不经合法流程就进行征地，是违法的。必须要拿到了省级以上人民政府的征地批文，才能执行具体的征地流程。否则就是违法征收，您可以拒绝征地和签字。 在这一步，很多人由于不熟悉相关法律，被动放弃了自己的知情权，也就导致了在征收方违法征收的时候，还以为一切都是“理所当然”的。或者不敢就征收方的违法行为大胆指出来，也不敢要求征收方提供合法的征收流程。 所谓“一步错，步步错”，由于征收方已经违法征收了，你还不知道或者不及时提出合法的诉求，那么征收方的后续违法征收行为，你也就很难发现或应对了。在这样的错误观念引导下，放着法律赋予你的正当权利不利用，还想要取得较高补偿，岂不是痴人说梦?少拿几十万补偿是常见的事。 《土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。 记住!市、县级人民政府可以自主批准征地的情况只有一种 《土地管理法》规定，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 可以看到，在征地方面，市县级人民政府可以自主批准征地的权限是很小的。仅限一部分土地。其他征地则需要省级人民政府或国务院批准。也就是我们通常说的征地批文。 如果没有征地批文，就来征地，那就是很典型的违法征收行为了，可以依法起诉。 征收这些土地需要国务院和省级人民政府批准 《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; (三)其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。 也就是说，凡是涉及对基本农田的征用，哪怕是一寸土地，也需要国务院的批文。很多地方，说把农民的农田征用就征用了，直接推平毁坏，用来搞建设，也没有国务院的批文。这是违法的。一旦起诉，几乎是一告一个准。 征地过程中，县级以上地方人民政府的其他权力和职责 《土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。 被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 这就是市县级人民政府在征地过程中的其他作用和权力。是征地工作的发起者、组织者和实施者，但不是批准单位。土地征用的核心权力还是在省级人民政府和国务院。 土地资源等部门会组成征收指挥部，具体执行征地工作 市县级国土资源部门虽然不能再没有批文的情况下进行征地，但是它又是获取批文后征地工作的具体实施部门。 通常来看，一般是规划部门和城乡管理部门和土地资源部门抽调人手，联合组成我们比较熟悉的拆迁办或者征收办公室、征收指挥部等，来具体开展征地工作。 有时候，征收方也会把权利下放给街道办或村委，但必须有严格授权文件，并盖章签字。如果没有这些严格合法的流程管控，就会出现大量违法征收和强拆，伤及广大被征收人的合法拆迁补偿权益。 征地补偿不合理，征收指挥部也解散了，该找谁谈补偿? 在征地工作完成后，这样的联合办公室就会取消。有的当事人在征地结束几年后，才要求走法律途径起诉征地指挥部，结果发现指挥部早已人去楼空。因此当征地补偿不合理的时候，大家一定要尽早启动司法程序，维护自己的合法权益。 在征收指挥部解散后，我们还可以就征地补偿不合理不合法的事实起诉市县级人民政府，来争取合理补偿。根据法律规定，启动征地活动，必须是县级以上人民政府。因此，市县级人民政府就是我们口中的征收方。也是征地补偿不合理的情况下，我们申请行政复议或提起行政诉讼的主要对象。 记住，千万不要错过维权的法定时效，通常是征地补偿安置方案公布后，60天内申请行政复议，6个月内提起行政诉讼。 在面对征收方的违法征收行为时，大家一定不要忍气吞声、假装不知道，最后利益受损的还是你自己。等到一家又一家人被征收方各个击破、逼签协议后，征收方最后找到你，你会发现，你已经孤立无援了。你最后能够依靠的只有法律手段，再错过这道“护身符”，你的征地拆迁补偿权益就很难争取好的结果了。 一、房屋拆迁补偿流程 第一步：发布拟征地公告由市县级国土部门在拟被征地村集体范围内发布拟征地公告。 第二步：征询拟被征地人意见由市县级国土部门会同拟被征地所在的乡镇政府，就拟征地公告的内容征询拟被征地村民的意见。 第三步：对土地及地上附着物调查登记由市县级国土部门同拟被征地的所有权人、使用权人对拟被征土地的信息进行调查，并由国土部门进行调查登记。 第四步：拟订“一书四方案”并上报审批由市县级国土部门按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”，并将材料一并向有审批权的机关进行报批。 第五步：发布征地公告征用土地的市县级人民政府应当在收到省政府或国务院征地批准文书之日起十个工作日内，在被征地所在的村集体范围内对征地批文的内容进行公告。 第六步：发布征地补偿安置方案公告县市级国土部门根据省政府或国务院所批准的征地方案，在征地公告发布之日起四十五日内拟订征地补偿安置方案并予以公告。 第七步：上报审批补偿安置方案县市级国土部门应当将草拟的补偿安置方案和听证会上各方发表的意见，逐一上报给本级人民政府进行审批。 第八步：土地补偿登记被征地人应当在征用土地公告规定的期限内，持土地权属证明到公告规定的地点办理征地补偿登记手续。 开发商征地流程第九步：落实补偿安置后交付土地政府机关按照规定落实征地补偿安置后，被征收人则应当将土地按期交付。 |
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