| 问题 | 拍卖的预告登记房产应该怎么过户 |
| 释义 | 法院拍卖房屋流程：查封房产权，评估价值，确定保留价，委托拍卖公司进行拍卖，成交后法院裁定生效。个人物业税费包括个人所得税、营业税和土地增值税，公司物业税费包括营业税和土地增值税。购房发票或复印件需提供。拍卖成交价为评估价。若房子为原业主名下，一次过户；若非，涉及二次或多次过户，过户费由买方承担。 法律分析 法院拍卖房子的流程如下： 1、到房管局查封被执行人的房屋产权。 2、委托评估公司对房屋的价值进行评估。 3、评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖保留价。 4、委托拍卖公司对房屋进行拍卖。拍卖活动由拍卖公司组织实施。 5、拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。 6、无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10- 20，再次委托拍卖公司拍卖。 7、二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再降价拍卖。对房屋的拍卖，最多可以进行三次拍卖。 税费问题： 请留意房产证上房产是个人名物业还是公司名物业。 A、是个人物业，税费如下： 卖方税： 1、个人所得税：（评估价-原价）20或评估价3。 2、营业税：（评估价-原价） 5.5或评估价 5.5。 3、土地增值税：（评估价-原价）30至60或评估价30至60。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30、40、50、60） 买方税： 1、契税：评估价3。 双方税：各一仟左右。 B、是公司名物业。 卖方税： 1、营业税：（评估价-原价） 5.5。 2、土地增值税：（评估价-原价）30至60。（注：此点税率为四级累进，按差价越大。税率越高，税率分别是30、40、50、60） 买方税： 1、契税：评估价3。 双方税：各一仟左右。 以上算法均需提供原价的购房发票，或在房管局调档调出原购房发票复印件。 你的拍卖得到的，上面评估价均改为拍卖成交价。 另外，法院裁定书给你的房子是原业主名下的，就只一次过户。 如果还没到他名下，即他也是通过法院裁决给他的，还是上一手业主名下，那就还涉及到二次过户或N次过户。 无论几次过户，所有过户费用都由你出。 结语 法院拍卖房屋的流程清晰明了：查封产权、评估价值、确定保留价、委托拍卖、成交裁定。若拍卖失败，可降价再拍最多三次。税费问题需留意个人或公司名下产权，个人物业涉及个税、营业税、土地增值税，公司物业涉及营业税和土地增值税。购房发票必须提供。拍卖成交价决定评估价。裁定书上的房屋若为原业主名下，则只需一次过户；若为上一手业主名下，则涉及多次过户，费用由您承担。 法律依据 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第三十一条对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。 金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第十二条 法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。 申请执行人、被执行人可以参加竞买。 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第三十二条 当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。 按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。 变卖的财产无人应买的，适用本规定第十六条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。 |
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