| 问题 | 购房者如何办理退房手续？ |
| 释义 | 购房人维权需求总结：开发商未按时交房、合同无效、未经同意变更设计、房屋面积误差超过3%、房屋质量严重影响使用。购房人有权要求退房、返还已付房款、要求赔偿利息和损失。 法律分析 一、开发商未能按照合同约定的日期交付房屋,这是购房人最常遇到的问题之一。根据《司法解释》的规定,如果开发商在购房人催告后的三个月内仍未履行交房义务,购房人有权要求开发商退房,并要求返还已付房款利息。然而,在实际操作中,有些合同条款规定开发商每逾期一天需支付已付房款的一万分之一作为违约金,逾期超过三个月或六个月,购房人可以退房,而开发商则需承担已付房款的一万分之一作为违约金。这种违约金约定过低,既不能弥补购房人的损失,又不能对开发商起到制约作用。 二、开发商未按照相关规定办理房屋开发手续,导致合同无效。目前,开发商必须证件齐全才能进行房屋开发和销售。如果开发商证件不全,那么这个合同就是无效的。根据《合同法》的规定,无效合同自始没有法律约束力。在这种情况下,开发商应当返还购房人已缴纳的房款。 三、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房；这里要注意的是，开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更，要求退房的，应在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房的权利，或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房申请。造成不利的局面。 四、就是房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息；这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理。实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定，其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件下(房屋面积误差超过3%)退房的权利和要求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利。 五、房屋质量导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。 结语 购房人应当提高对购房合同的重视，了解自己的权利和义务，以维护自身权益。开发商也应当严格履行合同约定，确保房屋质量和交房时间。否则，可能会承担相应的法律后果。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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