| 问题 | 二手房买卖合同潜在的法律风险有哪些？ |
| 释义 | （一）卖房者是否有权处置财产 购买二手房签合同时，要仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。 支招：核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。 （二）避免房产属于共有情况 如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，极有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。 支招：核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。提醒，一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况，需要自己去核实。当该房屋是“共同所有”时，买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。 （三）检查房子是否被司法机关查封 房子被司法机关查封常见的情形是这个房子的贷款还没有还清，没有还清贷款的房子，是没办法进行过户的，因此查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。 支招：一方面，买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息，即是查档，亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面，如果无法确认该房屋是否能解贷过户，不要轻信卖方的承诺而交付房款。 （四）检查房子是否正在出租 由于我国民法典主张买卖不破租赁的原则，因此正在出租的房子户影响到买卖交易，简单来说，房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，这样对买房者不利。 支招：买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”。 |
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