| 问题 | 住房真的是用来做生意的吗 |
| 释义 | 本文讨论了“住房转非住房”的认定问题。虽然“住房转非农”不是一个法律术语，但在征收拆迁工作中确实存在。对于“房改非房”征收补偿，拆迁范围内产权为住宅但依法取得营业执照的商品房可以获得适当补偿，但需要考虑房屋的经营、经营期限和纳税情况。同时，根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，经营性房屋需要补偿因房屋征收造成的停产停业损失，拆迁当事人的利益。 法律分析 1. 商住楼现在是否被转变成了非商住楼？ “住宅改为非住宅”是指利用住宅进行设计审批或房屋产权证登记的行为。在实际使用过程中，又改为商业经营、办公、生产等非住宅用房。可以肯定的是，“住房转非农”不是一个法律术语，法律法规中也没有这样的表述。把原来的住房改成生产经营性住房，是一个通俗的说法，但现在确实出现在征收拆迁工作中。 比如，一户人家把临街的两层小楼改成了小企业，取得了营业执照，一直在依法纳税，但产权证没有变，房子的用途还是住宅，这就是所谓的“住宅转非住宅”。 从上述内容来看，“住房转非住房”的认定应当合理合法。贵阳市住房和城乡建设局对房屋拆迁时的用途作了如下认定：房屋的用途以房屋所有权证标明的用途为准；房屋所有权证未标明用途的，以产权档案中的记录为准；未在产权档案中记录使用的，由规划管理部门确定是否批准实际使用。如果住宅楼改为非住宅楼，不仅要有营业执照，还要有规划管理部门同意变更的依据，否则只能认定为住宅楼。二是如何确定“房改非房”征收补偿，是指国有或者集体所有土地上的房屋利用沿街的地理位置，将自己的住宅改为商铺。根据《国务院办公厅关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条，“对拆迁范围内产权为住宅但依法取得营业执照的商品房，各地可以根据其经营、经营期限和纳税的实际情况，给予适当补偿。”；以及住房和城乡建设部颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款规定：“房屋或者类似房地产具有经济效益的，应当采用收益法评估。”法院认为，以营业年限为界定因素，再计算两部分的赔偿总额，是合理合法的，可以有效避免侵害原告的合法权益。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，经营性房屋需要补偿因房屋征收造成的停产停业损失。第十九条第一款规定：“被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。”，商品房单价相对较高，这部分拆迁补偿价格评估的准确性直接影响到拆迁当事人的利益。 拓展延伸 商住楼是指既有居住功能,又有商业功能的建筑。而根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定,商住楼应当符合商业服务设施齐全、居住舒适安全、房屋结构符合规定、设备设施符合标准等条件。因此,如果商住楼不符合这些条件,就可能被认定为非商住楼。 但是,如何界定商住楼和非商住楼也是一个比较复杂的问题。一般来说,房地产开发商在开发过程中会按照规划许可证上的用途来建设房屋,但有时候规划许可证上的用途和实际的用途并不一定相符。在这种情况下,如何确定商住楼和非商住楼就成为一个关键问题。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,商住楼是指用于商业和居住服务的房屋,而非商住楼则是指用于非商业和居住服务的房屋。但是,这个定义并没有明确商住楼和非商住楼的界限。因此,在实际操作中,需要综合考虑房屋的用途、建筑结构、设备设施等多个方面来确定是否为商住楼或非商住楼。 另外,商住楼和非商住楼的界定也与政策法规息息相关。例如,政府可能会出台一些政策,来鼓励商住楼的发展,或者限制非商住楼的建设和使用。因此,在界定商住楼和非商住楼时,还需要考虑到政策法规的影响。 商住楼和非商住楼的界定是一个复杂的问题,需要综合考虑多个方面来确定。如果对这个问题有疑问,建议咨询房地产律师或相关部门。 结语 商住楼是否被转变成了非商住楼,需要根据房屋所有权证的用途以及规划管理部门的批准来认定。如果符合相关法律法规和政策,且经过合法程序批准,商住楼转变成为非商住楼是合理的。同时,对于经营性房屋的拆迁补偿问题,应该根据房屋的营业年限、同类房地产的市场价格以及停产停业损失等因素进行合理评估,以保障拆迁当事人的合法权益。 法律依据 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 教师法(2009-08-27)\t第二十八条\t地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。 县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。 城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 |
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