| 释义 |
法律主观：
“网签”即“网上签约”的简称,是与传统的现实中交易相区别的一种签约方式,即房产主管部门设立了一个网络交易平台,当事人就二手房买卖的内容经协商达成一致后,通过在网络交易平台上签约的形式完成交易。与传统的二手房交易程序相比，网签能杜绝一房二卖现象的发生，简化了交易程序，有利于二手房买卖市场的规范和发展。,网签应当是房屋交易过程中的一个必须环节，买卖双方在完成网上签约后，还需在打印的纸质合同上签字认可，所以从这个角度看，网签应当区别于购房合同，不具有购房合同的法律效力。根据我国《民法典》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。在网签时，买卖双方就房屋买卖问题在平等、自愿的基础上进行协商，在达成一致后，才能登录交易平台填写信息表，且需填写标的房产的具体情况，并写明交易价款、支付时限等内容，然后才能进行网签。因此，网签双方当事人的意思表示真实，且签署内容符合《民法典》对于合同要求的要件，网签内容和房屋买卖合同的主体内容一致，所以网签应当视为房屋买卖合同，具有合同效力，对双方具有法律约束力。,《民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。,第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。,网签商品房买卖合同撤销规定：,已在网上签订商品房买卖合同的，除以下8种情形外，原则上不得撤销或变更合同信息：,（一）因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误，需要更正合同信息的（提交错误内容及更改说明）;,（二）户口本常住人口登记卡索引表中登记的家庭成员之间，变更合同买受人信息的（提交户口本、身份证）;,（三）开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的（提交裁定或判决的有效证明）;,（四）房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的（提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告）。,（五）购房者办理贷款手续未获批准，合同无法继续履行并承担违约责任，需要解除合同的（提交不能受理贷款的有效证明）;,（六）购房者（或者直系亲属）因患重大疾病急需资金等原因，需要解除合同的（提交二级以上公立医院相关证明）;,（七）商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过±3%，合同中已约定解除的（提交测绘机构的房屋测绘报告）;,（八）法律法规规定的其它情形（写明具体内容并提交相关证据）。,两人以上共同购买，都同意了才能改,通知明确指出，网签合同中载明两个以上共同购买人的，应提供共同购买人同意撤销或变更合同的书面承诺。当事人确实无法到场的，应提供相关证明或公证部门的公证文书。,开发企业申请办理网签合同撤销及信息变更的程序为：,（一）合同已在房管部门备案的，先到房管部门撤销备案，并取得备案合同注销证明;,（二）从住宅与房地产信息网下载《商品房买卖合同撤销或变更信息申请表》，双方认真填写，并签字盖章;,（三）撤销网签合同的，双方必须协商一致并签订解除合同书面协议，携带双方合同原件及复印件、撤销合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，买卖双方当事人共同到场;,（四）变更网签合同信息的，由企业携带双方签订的合同原件及复印件、变更合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，由开发企业到场办理;,网签和备案有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。,而备案是根据我国建设部所颁发的第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。,两者的共同作用是，防止一房多卖，但我们要注意的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。
法律客观：
《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移 房屋所有权 于买受人，买受人支付价款的合同。 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受 定金 作为订立商品房买卖 合同担保 的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理； 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房 的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受 购房 款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
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