| 问题 | 民法典中房屋租赁合同无效怎样处理 |
| 释义 | 《民法典》规定，房屋租赁合同无效时，收取租金的一方应按实际情况退还租金，承租人应返还房屋。若一方有过错导致损失，应承担赔偿责任。无效情形包括主体不适格、房屋不符合法律规定或合同约定、违法违章建筑、租赁期限过长、共有房屋未经共有人同意转租等。根据以上规定，对房屋租赁合同无效的处理是退还租金、返还房屋，有过错者承担赔偿责任。 法律分析 一、民法典中房屋租赁合同无效怎样处理 房屋租赁合同无效的，收取租金的一方要按实际情况退还租金。承租人要返还租赁的房屋，如果一方有过错造成损失的，承担赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还； 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失； 各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 二、房屋租赁合同无效情形及条件 （一）因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效： 1、无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同； 2、限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。 （二）因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效： 1、违法违章建筑的租赁合同无效： 违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效： (1)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋； (2)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑； (3)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效； (4)必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋； 2、房屋租赁期限过长： 房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。 3、共有房屋的无效： 共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。 4、房屋转租的无效情形： 承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。 但出租人与承租人另有约定的除外。 通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，房屋租赁合同无效的，收取租金的一方要按实际情况退还租金。 承租人要返还租赁的房屋，如果一方有过错造成损失的，承担赔偿责任。 结语 根据《中华人民共和国民法典》的规定，房屋租赁合同无效时，应按实际情况退还租金，并由有过错的一方承担赔偿责任。对于签订合同主体不适格、房屋不符合法律规定或合同约定等情形，租赁合同可能被认定为无效。此外，未经出租人同意擅自转租房屋或租赁期限超过20年的部分也可能被认定为无效。根据具体情况，法院将根据法律规定判断合同的有效性。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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