| 问题 | 商品房存在层高误差时的违约金计算标准 |
| 释义 | 商品房层高误差诉讼虽然不算很多，但现象存在不少。实务中往往有以合同无约定或者对房屋使用无实质影响为由驳回购房者的赔偿请求，支持的也多以法院自由裁量而定，理由语焉不详。广东高法网站刊载的《商品房存在层高误差时的违约金计算标准》一文转来一阅。 1 商品房存在层高误差时的违约金计算标准 ——梁嘉茵诉江门越秀城建房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 要点提示 房地产开发公司交付房屋的层高未达到合同约定的高度时，应当赔付违约金。但对违约损失如何具体量化，赔偿责任如何承担，目前商品房买卖合同统一格式中没有约定，法律法规及相关司法解释亦未明确规定，需要法院科学酌定赔偿标准：先确定层高对房屋价值的影响权重系数，再以此系数为标准，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，结合实际购房价格计算相应违约金。 案例索引 一审：江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初534号。 二审：江门市中级人民法院（2016）粤07民终2454号。 再审审查：广东省高级人民法院（2017）粤民申1365号。 一 案例 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江门越秀城建房地产开发有限公司（以下简称江门越秀公司）。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：梁嘉茵。 2014年10月31日，原告梁嘉茵与被告江门越秀公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定：梁嘉茵向江门越秀公司购买一套房屋；该房屋为预售商品房，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.15米，建筑面积共158.48平方米，套内建筑面积126.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.96平方米；该商品房单价为每平方米7538元，总价款为1194622元，梁嘉茵通过申请办理银行按揭方式支付房款；江门越秀公司应当在2016年3月30日前将符合合同约定的商品房交付梁嘉茵使用。双方在该合同中还对商品房面积差异情形应如何处理作了明确而具体的约定，但并未就商品房层高差异问题的处理予以约定。合同签订后，梁嘉茵依约支付了全部房款。梁嘉茵对涉案房屋进行现场核查和验收时，发现涉案房屋层高为3米。因双方未能就层高误差赔偿标准达成一致意见，梁嘉茵遂诉至法院，请求江门越秀公司赔偿梁嘉茵层高误差损失77934.86元。 二 裁判 江门市蓬江区人民法院一审认为，本案为商品房预售合同纠纷。商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且买受人诉讼主张出卖人承担违约责任，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在《合同补充协议》中约定的关于面积误差的处理原则。本案中，合同约定层高为3.15米，实际层高为3米，两者相差0.15米，层高误差比绝对值为4.76%。一审法院认为可将该层高误差比绝对值4.76%作为确定赔偿比例的参考基数，然后在此基础上再根据公平原则以及案件的实际情况进行综合考量，酌情确定最终的赔偿比例。首先，梁嘉茵所应获得的主要是信赖利益的赔偿。至于实际损失的问题，因涉案楼盘目前属于江门市名校某甲小学的招生地段，为江门市优质的学区房，故其市场销售价格较 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答 |
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