| 问题 | 公摊面积的计算规则有哪些？ |
| 释义 | 公用面积不包括人防工程地下室、低于2.2米的夹层、架空层等；公摊面积计算公式为总建筑面积乘以公用建筑面积除以套内建筑面积之和；公摊面积的合理分配应在考虑套内建筑面积的基础上进行。 法律分析 (一)哪些面积不计入公用面积 根据我国法律规定，作为人防工程的地下室；高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。 此外，挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。 (二)公摊面积如何计算 房屋公摊面积的计算公式是，房屋的总建筑面积乘以公用建筑面积除套内建筑面积之和。公用建筑面积公摊系数等于公用建筑面积除套内建筑面积之和。住宅楼的商品房公摊系数是0.1左右，高层住宅楼的商品房公摊系数是0.2左右。 公摊面积怎么合理分配 如果按套内建筑面积计算房价的话，公用分摊面积的价值在套内建筑面积单位中反应，不在考虑什么分摊面积了。 建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 拓展延伸 公摊面积的计算规则及排除范围 公摊面积的计算规则及排除范围是指在房地产开发中，确定哪些面积应该纳入公共部分的计算范围，以及哪些面积可以被排除。根据相关法律法规和规定，一般情况下，公摊面积包括楼梯、电梯、走廊、大堂、公共设施等共用部分的面积。然而，也有一些特殊情况下的面积可以被排除，例如私人车库、露台、花园等私人使用的面积。具体的计算规则和排除范围可能因地区和开发项目而有所不同，开发商和业主应该根据当地法规和合同约定来确定公摊面积的计算和排除范围，以确保公平合理的分摊原则。 结语 根据我国法律规定，公用面积不包括人防工程地下室、低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层等。同时，活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房等也不计入公用面积。挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计入建筑面积。公摊面积的计算公式是总建筑面积乘以公用建筑面积除以套内建筑面积之和。公摊面积的合理分配应根据建设部规定，购房者购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和来确定。具体的计算规则和排除范围应根据当地法规和合同约定来确定，以确保公平合理的分摊原则。 法律依据 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。 |
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