| 问题 | 共有房产被出售共有产权人应如何维权 |
| 释义 | 这是一起夫妻共有房产纠纷案件。夫妻离婚时未对共同财产进行分割,现其中一方将共有财产出售并获得了收益,另一方认为这是违反夫妻共同财产制度的行为,因此请求将共有权份额返还给自己。经过审理,法院判决被告支付原告应得的房屋出售款。 法律分析 情况简介：夫妻双方共同拥有一套房产，最近，其中一方将该房产出售并获得了收益。另一方认为这是违反夫妻共同财产制度的行为，因此请求将该共有权份额返还给自己。 原告与被告赵某原系夫妻关系，后于2010年离婚，离婚时未对夫妻共同财产进行分割。上海市鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人原来系原告和被告赵某、赵某某、尹某共同共有。现原告发现该套房屋在原告和赵某离婚后被三被告出售，房款全部由三被告收取。原告作为系争房屋产权人之一，理应对该房屋的出售款享有权利。故要求判令三被告按照四份之一份额支付原告房屋出售款15万元。审理中，原告表示，房屋的出售款实际是76万元。被告认为，被告已用替原告还债及转账给原告钱款的方式支付了原告应分得的房屋出售款，故不同意原告的诉讼请求。审理中，被告表示，售房款用于赵某某办理移民加拿大，故赵某只能以小额可分数笔支付原告售房款。 法院判决：不认可被告辩护意见，判决被告支付原告应得房款 经审理查明，系争房屋系原、被告四人名下共有的房产，该房屋出售，原告有权利分得房屋出售款。被告主张原告应分得的房屋出售款，被告已通过归还原告的债务以及转账支付原告钱款的方式全部履行完毕。对徐甲的出借款，被告虽提供了借条、收条以及证人徐甲、王某出庭作证证明借款和还款情况的真实性，但对于金额较大的借款和还款，即便是用现金支付，也应有相应的银行取款凭证佐证，但被告并未提供。从两位证人的证言来看，对借款是一次性交付还是分数次交付以及还款系由王某先行垫付还是由赵某直接归还，也存在矛盾之处。对徐乙的出借款，被告虽也提供了借条和收条证明借款和还款情况的真实性，但徐乙未出庭作证，现仅凭被告提供的借条和收条，本院尚无法确定借款和还款情况的真实性。原告要求按照四分之一份额分得房屋出售款15万元，依据充分。鉴于售房款系由赵某和赵某某收取，赵某某和尹某系夫妻，现原告要求赵某、赵某某和尹某共同支付房屋出售款，于法有据，本院予以支持。 律师说法：共有产权人应如何维权? 家庭共有财产是家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。共有房产则是家庭共有财产的一种。共有财产分割共有两种大的方式，一是协议分割，二是裁判分割。分割共有房产，共有人之间能够协商的，按照协商的分割方式进行。所谓协商，必须经共有人一致同意。裁判分割分为三种方式： 1、实物分割：裁判前，共有人可以通过协议确定分割方式。若达不成协议，共有房产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割; 2、变价分割：裁判前，共有人可以协商确定分割方式。若达不成协议，共有的房产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对拍卖、变卖取得的价款予以分割; 3、折价分割：裁判前，共有人可以协商确定分割方式。若达不成协议，共有的房产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价予以分割。这里规定的折价分割，是指由共有人中的一人或者数人取得共有房产，对其他共有人给予金钱，或者实物，或者金钱加实物。采取这种方式分割共有房产，首先要评估共有房产的价值，最好由中介机构进行评估作价，然后再进行折价分割共有房产。 本案例采用的是变价分割，将房屋作价卖出，再对所得价款进行相应分割，也是实务中分割房屋的最常用的方式。 在判断能否分割时，可直接对照上述的三个条件识别。首先，各房间未满足构造之独立性要求，对于各房间本身虽然有墙壁、门窗等物体与其他房间隔离，但该房间附属的卫厨、通道等基本部分并未达到独立，而是需要两个当事人共有共用。其次，各房间亦未满足利用之独立性要求，各房间不具有独立的出入门户，且通道、卫、厨等设施在利用上未独享独用。再者，各房间未达到法定形式之独立性要求，根据《房屋登记办法》及本市的《技术规定》，成套居住用房的登记最小基本单位为套，而非其中的单个或若干房间。 结语 夫妻共同财产是家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。共有房产则是家庭共有财产的一种。在处理共有房产时，共有人之间可以协商或通过诉讼进行分割。对于本案例，原告作为系争房屋的共有权人之一，有权利分得房屋出售款。被告认为已通过归还原告的债务以及转账支付原告钱款的方式全部履行完毕，不同意原告的诉讼请求。法院判决被告支付原告应得房款。律师建议，在共有财产分割时，共有人之间应协商或诉讼解决分割方式。 法律依据 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第八条\t依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十八条\t物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。 当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第二条\t当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 |
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