| 释义 |
法律主观：
一、在建工程抵押的期限
1、当事人约定抵押期限的
关于当事人是否能自行约定抵押期限的问题，我国担保法并未作出明确规定，在学理上则有不同观点。一种意见认为，尽管抵押权为物权，但抵押仍然可以适用合同法的合同自由原则，如果当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了抵押权的期限限制。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性。另一种意见认为， 抵押合同 是附属于主债务合同的，如果主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。还有人进一步认为，如果当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，这种约定应当是无效的③。笔者认为，当事人约定抵押期限的，不宜认定为无效。首先，法律并未明文禁止当事人约定抵押期限，既然法律未作出限制，就说明法律允许当事人自由决定是否约定抵押期限。其次，当事人自行约定抵押期限也不违反抵押权的性质，抵押权作为一种他物权，是由当事人经过约定而产生的，其本身就有一定的期限性。再次，当事人对抵押权期限作出约定，可以督促抵押权人及时行使自己的权利，尽量缩短当事人的财产或权利处于不稳定状态的时间。
就在建工程而言，往往还涉及第三人的利益，约定了抵押期限，有利于及时解决纠纷，维护第三人的利益。在抵押人与抵押权人就在建工程的抵押约定了期限的情况下，如果期限届满而在建工程尚未建成，抵押权人有权就既存的建筑物的价值享有优先受偿权，不足部分抵押权人仍然有权要求抵押人予以补足。如果抵押人在在建工程的建设过程中进行预售活动，或者由于工期提前等原因在建工程提前建成的，抵押人需进行转让的，都应当通知抵押权人或告知受让人，否则其转让行为无效。对于其因预售或转让行为而取得的价款应当用于提前清偿债务或进行保全，以确保抵押权人的利益得以实现。
2、当事人未约定抵押期限的
抵押权是一种从权利，其应当附属于主权利。主权利存在则从权利存在，主权利消灭则从权利亦消灭。如果当事人就在建工程的抵押未约定期限，在主债权未得到清偿以前，抵押权人均应享有抵押权，这是由抵押权自身的性质决定的。但这也存在一个突出的问题，即由于我国《担保法》和《担保法解释》均无法定抵押期限的规定，在这种情况下，抵押人承担了较重的责任，对于抵押人而言实际上并不公平。因此，担保法未规定法定抵押期限实是一个重大疏漏。从有关国家和地区立法例来看，对此都有明确规定。如《日本民法典》第167条规定：“债权因10年不行使而消灭，债权及所有权以外的财产权因20年不行使而消灭。”再如我国台湾地区民法典第880条亦有规定：“以抵押权担保之债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后5年间不实行其抵押权者，其抵押权消灭。”为此，笔者建议立法机关在适当的时候予以完善，在立法修改以前，可由最高法院作出相关司法解释。当然，对于法定抵押期限的具体期限如何规定可另作探讨，在此笔者不再赘述。在相关法律或司法解释未出台以前，对于当事人在订立抵押合同时未约定期限的，可由当事人在主债权期限届满后约定行使抵押权的期限，未约定的，只要主债权未超过 诉讼时效 ，在主债权未获清偿前，债权人均享有抵押权。
二、在建工程抵押含土地吗
根据我国现有法律规定，以建筑物进行抵押的，该建筑物占用范围内的 建设用地使用权 一并抵押。土地使用权和地上房产是属于并存的，其一方用于抵押了，则另外一方不得再进行抵押或者处置。在建工程抵押的房产，只有在土地使用权解押以后，方可取得房产证进行抵押或者其他处置。所以，在建工程抵押是包含土地的。
三、土地使用权抵押的条件
1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。
2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。
3、土地使用权抵押应当进行地价评估。
(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押;
(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》
第四百一十七条
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
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