| 问题 | 企业按揭购入固定资产的一般会计处理 |
| 释义 | 企业按揭贷款是一种向银行等金融机构融资用于向供货商购置所需固定资产并分期归还本息的贷款方式。按揭购入固定资产可分为两类：一类是购入固定资产后，一般不需继续发生大的支出即可投入使用，如按揭购入汽车或带装修的办公用房;另一类是购入固定资产后不能马上投入使用，如按揭购入不带装修的办公用房，需按办公要求装修后方可使用。企业按揭购入固定资产的会计处理主要涉及以下几个问题： (一)固定资产入账价值的确定 根据《企业会计准则第4号——固定资产》，“购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。” 根据《企业会计准则第17号——借款费用》，“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”所购建固定资产达到预定可使用状态，具体可以从以下几个方面进行判断： l.固定资产的实体建造(包括安装)工作已经全部完成或实质上已经完成; 2.所购建的固定资产与设计要求或合同要求相符或者基本相符，即使有个别与设计或合同要求不相符的地方，也不影响正常使用; 3.继续发生在所购建固定资产上的支出金额很少或几乎不再发生。 据此可得出以下结论： 1.按揭购入后即可投入使用的固定资产，分期支付的按揭利息在投入使用前应计入当期损益，不予资本化;按揭购入后不能马上投入使用的固定资产，分期支付的按揭利息在投入使用前应予资本化，投入使用后则应计入当期损益。 2.对于按揭购入后即可投入使用的固定资产，入账价值为不考虑按揭利息时购买该项固定资产应支付给销售方的全部价款。对于按揭购入后不能马上投入使用的固定资产，其入账价值由以下几个部分组成： (1)不考虑按揭利息时购买该项固定资产应支付给销售方的全部价款; (2)继续发生的费用(如购入办公用房的装修费); (3)投入使用前的按揭利息。企业用按揭购买的固定资产投资时，入账价值为以评估价值为基础双方协商的公允价值。 在财务处理时，因按揭购入固定资产不同于一般的固定资产，可在“固定资产”一级科目下另设“按揭购入固定资产”二级明细科目进行核算。 (二)负债入账价值的确定 按揭购入固定资产，不论是按揭购入即可投入使用的固定资产，还是按揭购入后不能马上投入使用的固定资产，其负债的入账价值均可比照企业长期借款方式按不考虑按揭利息所需支付的价款确定。在进行账务处理时，考虑到按揭时间往往比较长，一般都在一年以上，应在“长期应付款”下另设明细“应付按揭贷款”科目进行核算。 (三)停止资本化后的应付按揭利息处理 根据企业会计准则的具体规定，停止资本化后的应付按揭利息应计入当期财务费用。 (四)折旧的计提 在确定按揭购入固定资产的入账价值之后，根据估计使用年限和预计的净残值率，可按平均年限法、工作总量法或双倍余额递减法、年数总和法等方法及相关财税法规计提折旧。 例1：某企业A于200X年l2月初采取l0年期按揭贷款方式购买一处房屋，按揭贷款支付总价款和利息360万元，其中房产价值300万元，利息60万元。首期支付120万元，尚有240万元于10年内分次付清，每年支付24万元。房屋购入后支付契税9万元和发生后续建设装修改造费ll万元，于200X年12月底投入使用。 (1)购入时(单位：万元，下同) 借：在建工程——按揭购入固定资产300 贷：银行存款120 长期应付款——应付按揭贷款180 (2)支付契税和后续建设装修改造费 借：在建工程——按揭购入固定资产20 贷：银行存款20 (3)投入使用 借：固定资产——按揭购入固定资产320 贷：在建工程——按揭购入固定资产320 (4)每年计提和支付价款利息时(为简化计算均按年计算和会计处理，下同) ①借：财务费用6 贷：长期应付款——应付按揭贷款6 ②借：长期应付款——应付按揭贷款24 贷：银行存款24 (5)每年计提折旧时 假如使用年限为20年，用直线法计提折旧，净残值率为5%，则： 借：管理费用15.2 贷：累计折旧15.2 一、《企业会计制度》的规定和B企业房产税原值的确定 《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。 《企业会计制度》的规定与《小企业会计制度》基本相同，B企业需要进行同样的处理。 B企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，应当按照《企业会计制度》规定调整房产原值，调整后房产原值为1500万元，每年缴纳房产税12.60万元。 《企业会计准则》的规定和C企业房产税原值的确定《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。 自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。 C企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，符合《企业会计准则第6号———无形资产》关于土地使用权的处理规定，房产税房产原值为1000万元，每年缴纳房产税8.4万元。 |
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