| 问题 | 房开企业需要缴税的税种有多少，房开企业土地使用税率是多少 |
| 释义 | 一、房地产开发商都需要缴纳哪些税 1、契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%～5%税率的契税。 2、营业税自建建筑物出售，按建筑业3%税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5%税率计缴营业税。 3、城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1%。 4、城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。年应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。 5、房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2%税率计缴房产税。应纳税额=房产余值×(1-10%～30%)×1.2%房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 6、车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。 7、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。计算公式：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 8、印花税书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。 9、企业所得税应纳企业所得税额=(收入总额-税法准予扣除项目金额)×适用税率税法规定，企业缴纳所得税实行按年计算，分期(月或季)预缴，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。 10、个人所得税个人独资或合资企业，按个体工商户的生产经营所得的应税税目，计缴个人所得税。应纳税额=(全年收入总额-成本费用以及损失)×适用税率-速算扣除数个体工商户的经营所得应纳的个人所得税，按年计算，分月预缴，由纳税人在次月7日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。 二、计算增值额的扣除项目有： (一)取得土地使用权所支付的金额； (二)开发土地的成本、费用； (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (四)与转让房地产有关的税金； (五)财政部规定的其他扣除项目。 三、房开企业土地使用税率是多少？ 1、土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。 纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 |
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