| 问题 | 期房抵押的效力是怎样的 |
| 释义 | 期房抵押的效力是怎样的 期房抵押的效力不被承认。现实中较为普遍的现象是预售商品房贷款抵押，即通常所说的按揭贷款：购房人将其与售房人之房屋买卖合同项下的预售房屋的所有权益抵押予贷款银行，贷款银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由售房人所有的行为。与本案相似，在此法律关系中，售房人须向银行作出如购房人不能按期还款，银行有权对在建房屋行使抵押权的承诺，此为该抵押生效的必要条件。 当银行将款项交给售房人以后，房屋预售及贷款过程均经登记，只要售房人不违约，期房成为现房只是一个时间问题。笔者认为，为了发挥期房的担保作用、充分利用期房的交换价值及维护贷款银行的利益，有必要在法律上明确期房抵押的有效性及对抗力，为此有必要对现行法律作出修正。 1995年施行的《担保法》对期房虽没有明确规定，但在该法所列举的不得抵押的财产中，并没有禁止期房的抵押。 一般来讲，在建房屋处于售房人的控制之下，售房人是该在建房屋的所有权人，购房人未来的房屋产权是否能顺利实现，取决于该售房人的建房及交付行为，售房人对未来房产的处置行为决定了购房人房产所有权的实现。因此，仅凭购房人与售房人之间的预售合同，无法保证购房人对在建房屋的处分权。 |
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