| 问题 | 精神病人患病期间签订的房屋买卖合同是否受法律保护？ |
| 释义 | 精神病人患病期间卖房法院：所签房屋买卖合同无效。四川省成都市锦江区人民法院一审判决认定，精神病患者在患病期间独自卖房的行为无效。原告退还被告给付的1.5万元。法院认为，根据患者的限制民事行为能力判决，患者在签订合同时不具备民事行为能力。被告及中介公司认为该判决没有溯及力，但法院认为原告在签约时表现正常，中介公司有理由相信其具备民事行为能力。 法律分析 精神病人患病期间卖房法院：所签房屋买卖合同无效人民法院报成都7月28日电卖房人为患精神病的限制民事行为能力人，其在患病期间独自卖房的行为是否有效？昨天，四川省成都市锦江区人民法院对此案作出一审判决，确认房屋转让合约无效，原告退还被告给付的1.5万元。2008年5月，原告王某出现精神异常，并于2009年5月和11月两次入院治疗。经鉴定，王某患精神分裂症。根据王某母亲的诉请，今年1月，法院判决认定原告为限制民事行为能力人，原告父亲为其监护人。2009年7月，王某在患病期间独自到某中介公司将自己所有的房屋出售给被告于某，并于当天签订房屋转让合同，收取于某房屋定金1.5万元。王某的父亲在3天后得知原告出售房屋事宜，立即告知某中介公司王某患有精神病，要求解除签订的合同，并请求中介公司转告于某。但于某一直拒绝与王某的父亲见面。无奈之下，王某将于某告上法庭。■庭审焦点■原告签约时是否具有民事行为能力庭审中，原告与被告及第三人争议的焦点是，原告在2009年7月是否具有缔约能力，人民法院于2010年1月作出的民事判决书是否有溯及力。被告于某认为，人民法院于2010年1月作出的民事判决书没有溯及力，不能认定原告在签订合同时就属于限制民事行为能力人。第三人中介公司称，2008年8月第三人应原告父亲的要求将原告所有的上述房屋在第三人处挂牌出售。2009年7月原告至第三人处签约，经原、被告协商，确定房屋成交价格。人民法院关于宣告原告是限制民事行为能力人的判决虽真实合法，但认定一个公民是否有民事行为能力有时间界限，该判决不具有溯及力。从原告缔约合同以及补交相关税费的情况分析，原告正常也非常清醒，第三人有理由相信原告是一个正常人。法院认为，关于原告在2009年7月是否具有缔约能力问题，人民法院于2010年 结语 根据以上事实，四川省成都市锦江区人民法院一审判决认定精神病人在患病期间卖房的行为无效。原告退还被告给付的1.5万元。法院认为，原告在2009年7月签订合同时具备缔约能力，人民法院于2010年的判决不具有溯及力。根据原告的行为和补交税费的情况分析，第三人有理由相信原告是一个正常人。这一判决对限制民事行为能力人在患病期间进行房屋交易具有一定的指导意义。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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