| 问题 | 前期物业服务合同怎么解除 |
| 释义 | 前期物业管理阶段，一般来说也就是现在的物业管理企业是开发商指定的，如果是这样你可以根据＜物业管理条例＞第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主可以自行寻找物业管理公司，当业主与寻找到物业管理企业签定物业管理合同后，同现在的物业管理公司所有关系自动终止．也就是说业主可以不理睬现在的物业公司而自行确定． 如果现在没有成立业主委员会，也没有关系，根据＜物业管理条例＞第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 也就是说当小区没有成立业主委员会（业主大会）时，由全体业主共同履行职责．当业主找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同，那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除． 一、业主常见抗辩理由 1、以房屋质量存在瑕疵为抗辩理由 交房后，房屋质量问题已成为一个比较普遍的现象。但是作为买房的业主很难与开发商相抗衡。所以，业主普遍的做法是以拒交物业费的方式要求物业协助维修。 从法律角度分析，房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而物业公司要求业主缴纳物业费是基于物业服务合同，与前述非同一个法律关系。 所以，业主以上述理由抗辩将不会获得法院的支持。 2、以物业服务质量不到位为抗辩理由 根据《物业管理条例》第二条规定了物业公司的基本服务内容，“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。” 根据民事诉讼”谁主张，谁举证“的举证规则，业主应对物业公司服务不到位的事实进行举证。如果确有证据证明物业公司的服务质量存在不达标的事实，法院可能会对物业费及违约金作出相应的减免。 3、以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由 《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行的，视为合同自动延续。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定。应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。 据此，该理由并不能成为业主拒交物业费的抗辩理由。 |
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