| 释义 |
法律分析：
(一)刚交了首付款但是还没有办按揭的
此类情况指的是开发商还未及时到房管局进行备案。那么买卖双方可以事先商量好，然后直接到开发商那办理相关的合同的转让，再由卖房和买方重新签订一份购房的合同，并且将老的购房合同收回就行了。然后买方再将首付款交付给卖方就可以了。再后面的事情就跟买新房是一样的了，房管局备案的时候就是直接写买方的名字，银行办理按揭也是要买方自己去办理即可，房产证下来的时候也就直接是买方的名字了。
（二)正在还房贷但是还没有交房的
1、直接更名
(1)卖家需要将银行的贷款先还清。
(2)卖家拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同。
(3)开发商带着合同和注销备案登记表去当地的房地局办理该房屋的注销手续。
(4)注销完成后由买方和开发商签订新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
2、双方约定等房产证下来再过户
这种方式其实指的是二手房交易，因此需要多缴纳一些税费。其中包括:个人所得税和总房款的1%契税。如果面积在90平米以下的为总房款的1%;如果面积在90平-140平米的为总房款的1.5%;面积在140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)(契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳)营业税:5.55%第二种方式的优点是能及时过户，风险较低;缺点是税费较高，且时间成本比较长。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
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