| 问题 | 将村房卖给外村人合同无效吗 |
| 释义 | 雷某于2004年10月将北关村56号房屋卖给外村人葛某，双方在合同中约定：房屋产权及土地使用权归葛某所有，双方永不反悔，合同签订后雷某将房屋和集体土地建设用地使用证交给了葛某。村委会也为此事出具了证明，证明雷某将房屋一处卖给葛某，价格为12万元。2010年雷某诉至法院，请求确认其与葛某签订的房屋买卖合同无效。 一审法院经审理认为：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许买卖。雷某与葛某签订的房屋买卖合同中涉及到宅基地的使用权问题，雷某将房屋处分给葛某的同时也将宅基地处分给了葛某，且葛某不是该集体经济组织成员，双方的行为违反了法律规定，损害了集体经济组织的权益。因为双方签订的房屋买卖合同为无效合同。 葛某不服一审判决，认为：双方签订的房屋买卖合同经过村委会确认，合法有效。而且葛某虽然不是雷某所在村集体经济组织成员，但葛某也是农村居民，我国《土地管理法》等法律并未禁止农村居民在别的农村购买房屋所有权。所以原审法院认定双方签订的合同违反国家强制性法律、法规无依据。 二审法院经审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、法规强制性规定的合同为无效合同。雷某将建在集体土地上的宅院出售给非本集体组织人员，违反了土地管理法中关于任何单位和个人不得非法转让土地的规定，葛某不是北关村村民，在该村依法不得享有宅基地使用权。雷某起诉要求确认房屋买卖合同无效于法有据。二审法院维持了一审判决。 一、农村的宅基地房能买吗 农村的宅基地房可以买卖。农村宅基地是村民用于建房的土地，它的所有权属于集体所有，村民仅仅享有使用权。可以说，在农村房屋买卖中，很大一部分是因为农村房屋宅基地买卖合同无效引发的纠纷。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。 农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。 |
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