| 问题 | 房地产抵押登记如何办理? |
| 释义 | 登记人员办理房地产抵押登记的应当受理抵押人提交的抵押登记申请，然后对当事人提交的材料进行审查，最后决定予以登记或不予以登记。抵押权在办理抵押登记的时候设立。 一、抵押和质押的区别 抵押和质押的区别如下： 1、概念不同： （1）抵押是指债务人或第三人不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法对该财产进行拍卖、变卖，所得价款优先用于偿还债务； （2）质押是指债务人或第三人将动产移交给债权人占有，以该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法将该动产变卖，所得价款优先用于偿还债务； 说简单点，抵押不需要转移抵押物，质押需要转移抵押物。比如，我们常见的押证押车贷款就属于质押贷款，而押证不押车贷款就属于抵押贷款； 2、标的物不同： （1）抵押：用于抵押的标的通常为不动产，如房产、汽车等等； （2）质押：用于质押的通常为动产，比如不动产证、权利证、有价证券等等； 3、成立要件不同： （1）抵押：抵押中抵押物可不转移占有，但需办理抵押登记； （2）质押：质押中质押物需要转移占有，但不需要办理登记； 4、合同生效时间不同： （1）抵押：抵押合同自登记日起生效； （2）质押：质押合同自质物或质权移交于质权人占有时生效； 5、抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，质押大多是直接变卖； 6、抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物又能体现留置效力。 一、实现质押需要的条件如下： 1、质权须有效存在； 2、出现实现质权的情形，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形； 3、债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据质权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，质权人仍然可以对全部质押财产主张实现质权； 4、对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则质权人不得实现其质权。 二、办理登记时，抵押当事人应提交下列文件： 1、主合同及抵押合同； 2、抵押当事人的身份证明或法人资格证明； 3、抵押登记申请书； 4、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； 5、可以证明抵押房地产价值的材料。如有效的房地产评估报告。 二、动产抵押权什么时候实现的? 动产抵押权的设立是在抵押合同生效的时候；未经登记，不得对抗善意第三人。当事人以动产抵押的，可以办理抵押登记，也可以不办理抵押登记，抵押权不以登记为生效条件，而是自抵押合同生效时设立。但是，未经登记的动产抵押权不得对抗善意第三人。 三、房产撤销银行抵押流程 撤销银行不动产抵押贷款的流程如下：在贷款还清后，借款人应该要取得银行盖章的《房地产抵押贷款注销申请表》、《XX市公共住房抵押贷款注销登记申请表》，并由抵押人签字，以及房屋所有权证。抵押登记受理窗口工作人员对抵押权注销申请材料进行审核，材料无误后，到柜台现场办理注销手续。根据《房屋登记办法》第四十三条：申请抵押权登记，应当提交登记申请书、申请人的身份证明等文件。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 |
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